Experiment 
De Vereniging van Eigenaars als een niet-vrijblijvend instrument om het onderhoud door de eigenaar-bewoners bij verkochte rijtjeswoningen van de corporatie te stimuleren. Een mogelijk nieuwe en duurzame oplossing voor een veel voorkomend probleem van achterstallig onderhoud aan ex-huurwoningen in buurten met een zogenaamde gespikkelde woningvoorraad. Dit was het idee bij het experiment ‘Verkoop met VvE’. Woonlab en Platform31 werkten dit thema samen uit.

Aanvankelijk waren circa tien corporaties geïnteresseerd, maar vanwege diverse redenen konden er slechte drie corporaties met het experiment meedoen. Te weinig voor een landelijk programma. Woonlab werkte samen met corporaties enkele cases op lokaal niveau uit. Experiment mislukt? Zeker niet. Er is veel kennis opgehaald en Woonlab gaat met enkele corporaties verder. Vernieuwing zit vaak in een klein hoekje.

Koopwoningen verwaarlozen na uitponden bezit van corporaties

Veel gemeenten kennen wijken waar woningcorporaties hun rijtjeswoningen uitponden en verkopen aan zittende huurders of nieuwe bewoners. Veelal zijn dit woningen in het goedkopere segment van de woningmarkt. Een mooie kans voor starters op de woningmarkt. Echter in de praktijk blijkt dat de nieuwe kopers hun woning soms onvoldoende onderhouden, waardoor de kwaliteit en uitstraling van de woning en de buurt verslechtert.

Verschillende verklaringen zijn hiervoor te geven. Voor sommige bewoners is het financieel lastig om hun eigen woning goed te onderhouden. Bijvoorbeeld omdat de woning met een flinke korting is gekocht van de corporatie met een hoge hypotheek, waardoor zij te weinig geld hebben om te reserveren voor onderhoud. Ook komt het geregeld voor dat een huishouden plotseling te maken heeft met een inkomensdaling van de eigenaar. Dat heeft ook invloed op het onderhoud. Echter het is niet alleen een kwestie van geld, het zit ook in kennis, kunde en ervaring. Vinden mensen het belangrijk? Weten mensen hoe ze hun woning moeten onderhouden of bellen ze voor elk mankement nog steeds de corporatie?

VvE als duurzame niet-vrijblijvende structuur voor onderhoud

De kwaliteit van een koopwoning is in eerste plaats de verantwoordelijkheid van de eigenaar-bewoner. Echter de corporatie kan bij de verkoop wel vanuit haar maatschappelijke taak werken aan het voorkomen van verwaarlozing. Een mogelijke oplossing is ‘VvE’s voor grondgebonden corporatie eengezinswoningen’. Het idee is dat corporaties hun woningen binnen een VvE-verband verkopen aan individuele eigenaar-bewoners. Deze VvE zal worden opgericht door de verkopende corporatie.

Is het fiscaal, financieel, markttechnisch, juridisch en organisatorisch mogelijk bij verkoop van ex-corporatie grondgebonden eengezinswoningen een VvE op te richten? En hoe ziet deze er organisatorisch uit en onder welke voorwaarde is het aantrekkelijke voor de toekomstige koper? En wat betekent dit voor de verkopende corporatie.

Instrumenten bij verantwoord verkopen

Hoe ver reikt de invloed van corporaties bij verkoop en welke invloed wil de corporatie laten gelden? Wat is realistisch voor corporaties in deze tijd? Welke instrumenten zetten corporaties nu al in om verantwoord hun bezit te verkopen en kwaliteit achter te laten in de wijk?

1. Veel corporaties voeren het beleid dat ze alleen goed onderhouden woningen verkopen. Voordat woningen in de verkoop gaan, lopen ze mee in het grootonderhouds-programma van de corporatie of krijgen een goede mutatiebeurt.
2. Ten tweede het selectieve verkoopbeleid door inkomenscriteria te hanteren. Vaak wordt hierbij aanvullend voorlichting gegeven aan kopers over onderhoud en het belang van onderhoudsreservering. Echter de corporatie kan hier alleen maar preventief te werk gaan, want uiteindelijk besluit de hypotheekverstrekker of de koper financieel draagkrachtig genoeg is.
3. Een derde instrument is de inzet van formules als Koopgarant en Slimmer Kopen, waarbij de koper een korting krijgt bij aankoop.
   Het is echter niet mogelijk om in ruil voor de korting de koper te verplichten tot onderhoud. De fiscus staat dit niet toe, omdat zij de woning dan teveel vindt lijken op een huurwoning en verleent geen hypotheekrenteaftrek. De stimulans voor goed onderhoud door deze nieuwe koper is het mogelijk terug verkopen van de woning aan de corporatie.
4. Een vierde veelvoorkomend instrument is het groot onderhoud door de corporatie ook aan te bieden aan kopers van eerder verkochte woningen. Die krijgen op deze manier de kans om deel te nemen aan kwalitatief hoogwaardig onderhoud. Ze profiteren van het gemak van de ervaring van de corporatie en van collectieve inkoopkortingen.
5. Met een vijfde instrument werkt onder andere corporatie Domein uit Enschede. Zij beweegt eigenaren om deel te nemen aan een vrijwillig onderhoudsfonds per straat of blok.
   
   

Veel interesse naar vernieuwend instrument

Het afgelopen half jaar is met meer dan tien corporaties gesproken over de VvE bij rijtjeswoningen. Ook is de klankbordgroep geraadpleegd die betrokken is bij het experiment Aanpak Goedkope Koop. Hier nemen onder andere belangenverenigingen Aedes, Vereniging Eigen Huis, VvE Belang en NVM aan deel. Bij veel partijen is er enthousiasme voor dit experiment om zo nieuwe wegen te verkennen om het onderhoud, met name bij koopwoningen in gespikkeld bezit, op een duurzame manier op orde te houden en te krijgen.

Natuurlijk werden er terechte vragen gesteld door de corporaties, de klankbordgroep en andere partijen: “Hoe kun je zorgen voor een goede onderhoudsborging, zonder dat de servicebijdrage te hoog wordt en waardoor de marktwaarde van de woning niet daalt maar juist stijgt? Hoe zorg je voor een goed georganiseerde verenigingsstructuur, zonder dat die te zwaar is opgetuigd? Hoeveel zeggenschap geef je uit handen aan de VvE bij je eigen rijtjeswoning? En hoeveel woningen zijn nodig om schaalvoordeel te behalen? Daarnaast is het van belang een goed beeld te krijgen van de belangstelling bij kopers, te bekijken of er voldoende financieringsmogelijkheden zijn (NHG, financiering reservefonds, et cetera) en te onderzoeken wat de voetangels en klemmen zijn bij concrete contractvorming.”

Geen prioriteit en tijd bij corporaties voor experiment

Helaas bleek afgelopen zomer dat er te weinig corporaties als experimentpartner wilden meedoen. Argumenten waren; beleidsdrukte, gebrek aan prioriteit, bang dat het experiment, de toch al zo moeilijke, verkoop zou vertragen. Allemaal praktische bezwaren, waar corporaties misschien nu niet om heen kunnen. Het zegt wel iets over deze tijd. De blik van veel corporatie ligt niet meer op de verre toekomst, maar er wordt geroeid met de riemen die ze hebben. Waarbij veel aandacht gaat naar de vraag hoe de organisaties gezond te houden. Realistisch wellicht, maar ook zonde.