Huurders Vereniging Almere

Omdat er iemand aan uw kant moet staan.

Werkplan HVA 2020

 omdat er iemand aan uw kant moet staan

 

 

 

 

 

 Om te scoren moet er gespeeld worden!

 

Inleiding            

 

Wij, de bestuursleden van de HVA, presenteren u graag onze plannen voor 2020. In augustus hebben we flink wat tijd uitgetrokken om onze acties van nieuwe accenten te voorzien. Dat is nodig, omdat we merken dat maatschappelijke organisaties onze plannen te snel van het bureau vegen.

 

Nu kunnen we boos worden dat we af en toe vechten tegen de bierkaai, dat het tekort aan betaalbare huurwoningen niet noemenswaardig afneemt en de wachtlijsten maar toenemen. Dat participatie vooral een ding is van organisaties zelf en huurders aan de zijlijn staan als het gaat om goed en betaalbaar wonen, duurzaamheid en zeggenschap.

De vraag is of boosheid en verontwaardiging ons verder brengen, en belangrijker of huurders daarmee gediend zijn. Nee dus, woorden stapelen geen stenen.

 

Anders dan andere jaren kiezen we ervoor proactief te reageren. Dat betekent dat we buiten de beperkte kaders stappen van gemeente, woningcorporaties en specifiek onze eigen verhuurder. We merken dat als we niet uit dit frame stappen we gevangen blijven in verhalen over de verhuurdersheffing, het hoge onrendabel op sociale huurwoningen, hoge grondprijzen, de fijnstofregels en het zo moeilijk betrekken van huurders bij beheer, beleid en leefbaarheid.

 

Om tot best denkbare oplossingen te komen, beperken we ons tot vier hoofdonderwerpen. We zijn ervan overtuigd dat woningzoekenden en huurders van Ymere meer hebben aan een proactieve huurdersorganisatie dan een partij die braaf en volgzaam over van alles meepraat.

 

De onderwerpen die we aan de orde stellen, zijn:

  • De kloof tussen kansrijken en kansarmen;
  • De woningproductie gevangen in het Stenen Tijdperk denken;
  • Zonder zeggenschap is duurzaamheid onbetaalbaar;
  • Probleemwijken hebben niets aan standaardoplossingen.

 

In ons vertoog geven we aan dat het bestaande institutionele speelveld deel is van de problemen. We dragen een nieuw speelveld aan, ook werpen wij de bal op. Gemeente en woningcorporaties moeten brutaler en slimmer worden als het gaat om goed en betaalbaar wonen mogelijk te maken en te houden. Het speelveld is er, de bal is er, de regels maken we met elkaar. Het belangrijkste aan innoveren is de absolute wil om te scoren

 

 

  1. De kloof tussen kansrijken en kansarmen

 

Het Nibud berekent dat ruim 800.000 huurders zulke hoge woonlasten hebben dat ze bijna geen geld meer over hebben om andere dingen te betalen.

Zo heeft 50% van de huurders moeite met rondkomen, 40% moet echt alle eindjes aan elkaar knopen en 30% heeft betalingsachterstanden.

 

421.000 kinderen in Nederland leven onder de armoedegrens. Vaak leidt armoede tot achterstand die nauwelijks is in te lopen.

 

In de groep mensen met de laagste inkomens vinden we ook mensen in de bijstand, mensen met een lage opleiding, laag geletterden, mensen met een verstandelijke beperking, mensen met een ggz-achtergrond en achterblijvers die niet mee kunnen komen en weinig invloed hebben op essentiële levensvoorwaarden.

 

Beperkt in staat zijn baas over je eigen leven te zijn, vergroot je bestaansonzekerheid, sociaal isolement en doet een aanslag op je identiteit en positief zelfbeeld.

Verbondenheid is een menselijke drijfveer, iemand kunnen zijn in de ogen van een ander, greep hebben op je leefomstandigheden. Wanneer deze drijfveer gebutst raakt ontstaat een existentiële crisis, oftewel depressiviteit. Het is cynisch als we lezen dat het verschil in levensverwachting tussen laag- en hoger opgeleiden 7 jaar is. Een negatieve spiraal die versterkt wordt door een neoliberale samenleving. Die snoeihard stelt dat als je niet succesvol bent, jezelf niet kan redden, geen authentieke persoonlijkheid hebt, je dit aan jezelf te danken hebt.

 

Als mensen niet zelf voor hun zaakjes kunnen opkomen wie doet dit dan wel voor hen? Jawel, instituties zoals overheden, welzijn- en zorginstellingen, onderwijsorganen en woningcorporaties.

Zeker positief, maar er zit ook een schaduwkant aan.

 

Instituties, hun toezichtorganen en adviesraden zijn bevolkt door een ‘elite’ die een eigen taal spreekt met veel Engelse woorden, doorgaans een academische opleiding heeft, een goed betaalde baan en op afstand woont van de wijken met sociale huurwoningen.

Een economische- en culturele elite, uitermate politiek correct, die denkt en beslist voor de ‘2e-rangs burgers’.

 

 

 

 

 

Sommigen spreken van een diplomademocratie.  Om uit te drukken dat er een kloof bestaat tussen de leefwereld van de elite en de leefwereld van de mensen aan wie zij uiteindelijk het pluche te danken hebben.

 

Binnen onze eigen club zien we hoe lastig het is nieuwe actieve leden te werven. De gemiddelde leeftijd van de zittende leden loopt alsmaar op. Het is niet anders dan te constateren dat veel huurders ook een belangenvereniging zien als een ver van me bed show.

Een observatie die we niet kunnen ontkennen. Ondanks het feit dat de aangepaste woningwet een huurdersvereniging meer invloed toekent. Zo hebben we een belangrijke stem bij de vaststelling van bijvoorbeeld de huurverhogingen en zijn we gesprekspartner bij de prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties.

 

Onze verhuurder piekert zich suf hoe ze de voorgeschreven participatie leven kan inblazen. Onze stelling is dat je van alles kan verzinnen, maar dat de meeste huurders hier niet op zitten te wachten.

 

Waar wel op wordt gewacht zijn mensen die begripvol een vertrouwensband kunnen opbouwen en de woonproblemen van woningzoekenden en huurders, door een steuntje in de rug, helpen oplossen.

 

Wij denken dat instituties waaronder ook de woningcorporaties meer buiten de eigen muren moeten denken en handelen. Zoek verenigingen, stichtingen, burgergroepen op die zich bezighouden met specifieke zaken als toegankelijkheid, ggz-problematiek, laag geletterdheid, verstandelijke beperkingen etc.

Hoor wat hier leeft, verneem het uit de eerste hand en niet uit de tweede hand van de professionals. En speel in op wat voor hen echt de problemen zijn en draag eraan bij dat zij op eigen kracht en verantwoordelijkheid hun levens- en woonomstandigheden kunnen verbeteren.

Vanuit traditie en comfortzone was er nooit een Apollo 11 op de maan geland.

 

De Adviesraad Sociaal Domein Almere adviseert de politiek over van alles wat te maken heeft met de Wmo, werk en bijstand, participatie, jeugd en huisvestingwoningwet.

Onlangs heeft ze een advies geschreven over de belabberde woningproductie. Wat we lezen in het advies is niet anders dan dat wat ook de professionals rondtoeteren.

Nog prangender is dat deze Adviesraad kennelijk niet op de hoogte is van het bestaan van huurdersbelangenorganisaties en 3HO.

 

Graag houden we instituties en onze verhuurder voor ruimte te geven aan actieve participatie (waar eigen knelpunten en problemen van betrokkenen centraal staan) en doe-participatie (ondersteun groepen in het oplossen van hun wensen, hun problemen).

Kom uit je ivoren toren en doorbreek vastgeroeste structuren.

 

Het voornemen van Ymere om in de bouwmeesterbuurt bewoners meer bij hun wijk en het onderhoud te betrekken, is voor ons een testcase. Wij houden de vinger aan de pols of verhuurder hierbij buiten de gebaande paden van de participatie treedt. Retoriek is mooi, maar terugvallen op de standaardaanpak schiet niet op. Wel helpt het als huurders worden benaderd op wat hen echt bezighoudt: er wordt ingaan op hun knelpunten en hun ideeën, over hoe zaken aan te pakken. Helpen als het kan zonder problemen over te nemen. Een steuntje in de rug – zo ontstaat vertrouwen en wederkerigheid: participatie!

 

  1. De woningproductie gevangen in het Stenen Tijdperk denken

 

We horen dagelijks aangrijpende verhalen van huurders en woningzoekenden die stuklopen op de Almeerse woningmarkt. Rigo noemt in haar rapport ‘Stand van de Woonruimteverdeling’, een gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning in Almere van 8,6 jaar.

 

Je zou maar op een tweekamerflat zitten met een tweede kind op komst en pas groter kunnen wonen als het oudste kind de puberleeftijd bereikt. Of je bent veroordeeld tot de tweekamerflat doordat je inkomen net even boven de inkomensgrens ligt voor een sociale huurwoning, en de vrije sector met haar hoge huren onbereikbaar is. Kopen dan, nee dat lukt ook niet, want voor de bank is je inkomen weer te laag.

De noodsituaties zijn talrijk. Om nog maar twee situaties te noemen. Man en vrouw willen scheiden, het botert niet meer, de sfeer in huis is explosief en de twee kinderen lijden hieronder. Een noodsituatie zul je denken. Echter een urgentieaanvraag is kansloos.

Je bent jong en wil met zesentwintig jaar wel eens op eigen benen staan, maar je kunt niet anders dan blijven plakken bij pa en ma.

 

Wonen is een levensvoorwaarde. Betaalbare huisvesting is voorwaarde voor persoonlijk- en maatschappelijk functioneren. Wanneer we er als samenleving niet in slagen voldoende goede en betaalbare huisvesting te realiseren, killen we het welzijn en de gezondheid van die mensen die geen andere mogelijkheid hebben dan te huren van een sociale verhuurder.

 

Er moet fors worden bijgebouwd, maar de productie komt niet echt op stoom. Aan verklaringen geen tekort. Dan zijn de grondprijzen een struikelblok, dan lopen woningcorporaties op tegen het grote deel aan onrendabel en de verhuurdersheffing, dan ontbreken er weer bouwvakkers om de stenen te stapelen. Of het aantal huurwoningen genoemd in het Almeerse collegeakkoord zijn niet meer de opgeleverde woningen in enig jaar, maar de woningen in voorbereiding. Nieuwe fenomenen zijn de stikstofproblematiek en de verontreinigde grond (PFAS).

 

Bovenop de noodzakelijke nieuwbouwtoevoeging en transformatie van leegstaande kantoorpanden en bedrijfsruimten is er een extra toevoeging nodig om de nood aan betaalbare huisvesting in de metropoolregio op te vangen. Almere staat een forse opgave te wachten om aan de eigen vraag te voldoen en mede verkoeling te brengen op de oververhitte huizenmarkt in en rond Amsterdam.

 

Om ons betoog beperkt te houden en niet te verzanden in demografische cijfers en een exacte woningproductie stellen we dat er x sociale huurwoningen de komende jaren worden opgeleverd, maar dat er y woningen nodig zijn. Waarbij x-y een flink negatief aantoont: -z.

 

X – Y = -Z

 

Een negatief resultaat dat door een mogelijk generieke miljardenstimulans van het kabinet, niet noemenswaardig verandert.[1]

 

De vraag is op welke wijze kunnen we x-y opvangen in een gezamenlijke aanpak van gemeente, de drie Almeerse woningcorporaties en 3HO.

 

Wij pleiten voor een transformatie van fraaie retoriek waarin je niet kunt wonen, naar een actieve samenwerking die hout snijdt, of meer passend, die echt stenen stapelt.

 

Commerciële beleggers hebben inmiddels de sociale huursector ontdekt. Er valt hier dus geld te verdienen, gegeven de toename van binnenlandse en buitenlandse investeerders. Dit nog los van particulieren die met een aantal woningen op de golf van de schaarste, fikse rendementen maken.

 

De eerste sociale huurwoningen, die de corporaties na het derivatendebacle op de markt hebben gezet, zijn opgekocht door commerciële beleggers, en inmiddels alweer doorverkocht aan private equity partijen.

Nu zul je denken dat deze partijen de huren extreem verhogen als een woning leegkomt of tegen een hoge prijs uitponden. Dat gebeurt zeker, maar er zijn ook voorbeelden dat een private partij de woningen gewoon in de sociale huur houdt, of net even erboven voor de groep die net te veel inkomen heeft voor een sociale huurwoning. Buitengewoon interessant is na te gaan waarom deze partijen wel kunnen verdienen aan vastgoed waarvan de woningcorporaties stellen dat ze eraan te kort komen en zelfs complexen na het derivatendebacle in de uitverkoop moesten doen.

 

We zijn flink aan het cijferen gegaan en hebben de resultaten vastgelegd in de notitie ‘de woningaccelerator – uniek voor Almere’.

De conclusie van al het rekenwerk is dat het exploiteren van een sociale huurwoning een normale liquiditeit oplevert. Je kunt gewoon bouwen, beheren en alle lasten betalen. Er is geen financieel tekort, zoals verhuurders maar blijven volhouden, mits wordt uitgegaan van een scherpe rente, marktconforme bedragen voor beheer, onderhoud en overige lasten en een eindwaarde.

In deze notitie is leest u hoe door een slimme borging geld om te bouwen, extreem laag kan worden ingeslagen. Alsook is een optie opgenomen dat wanneer de gemeente zelf een percentage financiert zij door een hefboomwerking op het geld een bijzonder hoge rente tegemoet kan zien.

 

Wat kunnen we zeggen? Kennelijk zitten woningcorporaties vast in een dwangmatige perceptie op vastgoed. Ingeklemd als ze zijn door rigide overheids- en WSW-regels. Alleen al het feit dat zij niet rekenen met een eindopbrengst maakt dat er een fictief onrendabel ontstaat. Daarnaast zien we in exploitatiemodellen hoge normen voor onderhoud, beheer en financieringslasten.

 

Als we ons laten leiden door het denken van commerciële partijen én door de beperkingen maar ook mogelijkheden van de sociale verhuurders en gemeente, komen we uit op een geheel ander perspectief. Waarover zo meer.

Een perspectief voorbij de financiële klem waarin woningcorporaties nu vastzitten. Een perspectief dat helder aangeeft welke bouwlocaties op enig jaar aan de orde zijn, zodat de gemeente vroegtijdig de gronduitgifte kan regelen.

 

Een win-winsituatie. Er ontstaat weer hoop voor woningzoekenden. De woningcorporaties kunnen weer invulling geven aan hun maatschappelijke bestaansrecht en doelstelling: het huisvesten van mensen die zich niet in de vrije huursector of koopsector van woonruimte kunnen voorzien.

De gemeente heeft er alle baat bij dat de stad kan groeien en zij haar burgers kan huisvesten en een negatieve spiraal op het gebied van welzijn, arbeid, inkomen en gezondheid kan voorkomen met de daarbij hoge maatschappelijke kosten.

En 3-HO wil echt iets betekenen voor de huurders die nu aan de zijlijn hoop- en kansloos toekijken hoe er prachtige nota’s verschijnen over het wonen, maar dat geen jaar aan wachttijd wordt ingelopen.

 

 

 

 

Uit onze notitie ‘de woningaccelerator – uniek voor Almere’ volgen een aantal modellen om versneld het tekort aan betaalbare sociale huurwoningen in te lopen. Als het meest succesvolle model volgt:

  • De drie Almeerse woningcorporaties, gemeente en 3HO leggen in de prestatieafspraken concreet de woningproductie per jaar en per huurklasse voor een periode van 10 jaar vast;
  • Bij een verschil tussen x-y sociale huurwoningen initiëren genoemde partijen een onafhankelijke vereniging (maximale democratie) zonder de status van toegelaten instelling;
  • De vereniging kent een bestuur waarvan de leden worden voorgedragen op persoonlijke titel door gemeente, corporaties en 3HO;
  • De vereniging kent een zeer beperkte personele invulling. In de begintijd voor een beperkt aantal uren een manager en bij groei een manager en een of twee
    Het beheer kan worden uitbesteed aan een partij bijvoorbeeld een woningcorporatie die al een volledige beheerstructuur heeft (kostenbesparend);
  • De gemeente kan als externe partij de financiering borgen zodat een zo laag mogelijk rente aan de orde is. Een overweging is het benutten van een hefboomwerking waardoor bij enig eigen geld de gemeente een fors rendement kan maken op dit ingebrachte kapitaal;
  • De vorming van het eigen vermogen van deze vereniging kan worden bestemd voor maatschappelijke bestemmingen binnen de Almeerse samenleving.

 

In beeld uitgedrukt:

De opzet vraagt zeker een flinke studie. De invalshoek is gegeven. De bal is opgeworpen. De uitwerking is voor deskundigen op de gebieden van recht, fiscaliteit, vastgoedkunde, financiën en organisatiekunde.

 

Het model dat we schetsen ligt binnen de invloedssfeer en daarmee verantwoordelijkheid van genoemde partijen. Of op enig moment bouwbedrijven de vraag niet aankunnen, of dat een stikstofbesluit een barrière vormt voor de geplande productie aan woningen, is een gegeven dat voor een belangrijk deel buiten de eigen invloedssfeer ligt.

 

Wij zijn ervan overtuigd dat er dringend een nieuwe weg moet worden ingeslagen. Wij staan er klaar voor!

 

Wat de prestatieafspraken zelf betreft hameren we erop dat in een halfjaarsrapportage exact wordt vermeld hoeveel woningen van het aantal geplande woningen in enig jaar zijn opgeleverd en als dit afwijkt van de prestatieafspraak wat daarvan de oorzaak is en hoe dit wordt opgelost.

 

  1. Duurzaam, betaalbaar en zeggenschap

 

Er staat de komende jaren heel wat te gebeuren. De CO2-uitstoot in Nederland moet in 2030 al met de helft omlaag en in 2050 zelfs met 95 procent. De gaskraan gaat dicht en zonnepanelen, windmolens en warmtepompen moeten de oplossing brengen.

 

Dat er wat moet gebeuren willen we de aarde leefbaar houden, staat als een paal boven water. Wat opvalt in de hele discussie is dat er nogal wat tegenstrijdige berichtgeving is. Zoals met alle onzekerheden gaan we die graag te lijf met instant oplossingen waarbij de tam-tam het verdere werk doet.

 

Voor woningcorporaties ligt er een inspanning om in 2020 woningen te verduurzamen en te voorzien van een gemiddeld energielabel B.

Let op het woord gemiddeld. Dat kan betekenen dat men inzet op woningen die met enige aanpassingen een hoger energielabel krijgen en de oude woningen zonder afdoende spouw- en dakisolatie en volledig dubbelglas, voorzien van een list.

 

Ymere promoot Iederzon. Huurders kunnen met bijbetaling zonnepanelen op het dak laten plaatsen. Een rekensommetje levert op dat afname van Iederzon veel duurder is in vergelijking tot afname van een energiemaatschappij. Alsook dat de terugleververgoeding zeer laag uitvalt, zodat er uitsluitend kosten zijn. Bij Iederzon blijf je betalen, terwijl een investering bij een nutsbedrijf, afhankelijk van het aantal zonnepanelen, na zo’n 6 jaar is terugverdiend.

Kiest een huurder voor een energiemaatschappij dan volgen er allerlei restricties. Zo moet hij zelf de kosten van weghalen en terugplaatsen van de zonnepanelen betalen als er reparaties aan het dak moeten worden uitgevoerd.

 

Bedrijfsmatig is de opzet met Iederzon slim bedacht. De huurder betaalt en het energielabel verbetert. Bedrijfsmatig slim, maar maatschappelijk onacceptabel. Het is vreemd dat verhuurder op dit vlak zo volgzaam is en niet met betreffende energiepartijen

meedenkt over andere oplossingen, zoals stadsverwarming, of waterstof via de bestaande gasbuizen. En waarom niet de oudste woningen van een goede isolatie voorzien?

Het blijkt dat het energieverbruik bij een goede geïsoleerde woning beduidend lager is dan bij een slecht geïsoleerde woning. Daar is dus winst te behalen. Allerlei noviteiten introduceren bij een slecht geïsoleerde woning is water naar de zee dragen.

Ymere voert een no regret beleid: eerst nadenken voor we wat gaan doen. Bijv. nu wel ketels vervangen of even wachten. Dat is op zich prima. Maar de promotie van Iederzon past niet in dit beleid.

Wat speelt is dat Ymere ook hier denkt vóór de huurders en met één zaligmakende oplossing komt. De bekende Pavlovreactie.

Elk woningcomplex heeft eigen kenmerken. Denk aan eengezinswoningen, flatgebouwen en woningen die staan bij openbare gebouwen als scholen en buurthuizen. Veel slimmer is het met huurders op locatieniveau gesprekken te voeren over de energietransitie, over de knelpunten en mogelijkheden. Zo zouden in een bepaalde buurt de daken van openbare gebouwen benut kunnen worden voor het betreffende gebouw zelf, alsook voor de woningen van aanwonende huurders etc. Winst voor verhuurder, gemeente en huurders.

Samen met bewoners mogelijkheden zoeken en met elkaar de exploitatie regelen of met een nutsbedrijf, zodat de winst niet wegvloeit naar commerciële bedrijven.

Er zullen ook complexen zijn waar mensen al hele lage energiekosten hebben – nieuwe goed geïsoleerde woongebouwen – waar misschien alleen al het aanbrengen van spaarlampen een verbetering in het verbruik kan opleveren.

 

Tot nu toe heeft Ymere nog geen concreet getal genoemd van huurders genoemd die met Iederzon in zee zijn gegaan, noch harde berekeningen dat huurders minder energiekosten kwijt zijn.

 

Ook hier weer: duurzaam, betaalbaar kan niet zonder zeggenschap van de mensen die het aangaat

Zoals onder de ‘De kloof tussen kansrijken en kansarmen’ al vermeld dringen we er bij Ymere op aan breder te denken dan in oneliners en het gesprek aan te gaan met de bewoners vanuit een open vizier en als partners.

 

Als we het hebben over duurzaamheid verdient ook circulair bouwen de aandacht. Een aantal woningcorporaties in Flevoland onderzoekt met subsidie van de provincie de mogelijkheden.[2] Circulair bouwen benut restmaterialen bij sloop en renovaties, zodat door hergebruik minder milieuschade ontstaat.

 

Wij staan voor een meer omvattende aanpak. We zien en onderzoek toont aan, dat stikstof, CO2 en chemicaliën in de grond – de PFAS – het leefklimaat ernstig aantasten.

 

Cradle to cradle is een aanpak die niet alleen is gericht op recycling maar op upcycling. Dat wil zeggen dat grondstoffen geen waarde mogen verliezen bij het hergebruik, ze moeten ook biologisch afbreek zijn.

 

 

Deze aanpak berust op intelligent ontwerpen en produceren:

– vermijd grondstoffen die schadelijk zijn;

– voorkom verspilling van grondstoffen en energie;

– maak het zo dat het makkelijk uit elkaar ter halen valt;

– zorg dat stoffen in hun biologische of technologische kringloop blijven;

– voorkom menging van stoffen zodat ze later moeilijk te scheiden zijn;

– gebruik lokale mogelijkheden;

– benut de volledige keten om de kringloop te sluiten;

– gebruik duurzame energie.

 

En op een ambitieuze denkwijze:

– doe dingen goed i.p.v. minder slecht;
– doe meer goed dan nodig is voor je eigen succes;
– verander niet het recept maar het menu (ontwerp niet een al bestaand huis, maar een
totaal nieuw, duurzaam en nul op de meter woonconcept).

We zullen onze visie op duurzaamheid indringend inbrengen bij de prestatieafspraken met gemeente en de drie woningcorporaties.

 

  1. Probleemwijken hebben niets aan standaardoplossingen

 

Havenverbond gaat ‘bloedend’ hart van Haven aanpakken lezen we in Almere deze week. Stedelijke vernieuwing is aan de orde in dit oudste stadsdeel. Wethouder Van Garderen licht toe dat er toegewerkt wordt naar een hart van Haven 2.0. En vervolgt ze: ‘er lopen al wat projecten maar die hebben niet de beoogde impact. Er is meer nodig, niet alleen fysiek maar ook sociaal. Je kunt een gebouw wel opknappen, maar als je de sociale problematiek niet aanpakt, heb je nog niet het gewenste resultaat’.

 

De aanpak zo vermeldt het artikel is uniek. Het wordt geen plan van de tekentafel. Nee, er wordt een Havenverbond in het leven geroepen, waarvoor partijen zijn benaderd als woningcorporaties, vastgoedeigenaren, winkeliers en horecaondernemers, De Schoor, Zorggroep Almere, de Almeerse Scholen Groep en gezondheids- en zorgorganisaties. Zij vormen een werkatelier.

 

We missen in de unieke aanpak enig contact van het havenverbond met de HVA en/of 3HO.

 

Bewoners krijgen een bijzondere, actieve rol in het proces, zo stellen de aanjagers van het verbond. Zoveel mogelijk bewoners worden uitgenodigd om in het werkatelier langs te komen en hun ervaringsdeskundigheid in te brengen.

 

Lezen we hier niet te veel retoriek. De bewoners worden uitgenodigd langs te komen om hun ervaringen in te brengen. De vraag is of er echt naar ze geluisterd wordt en of ze een stem in het geheel hebben.

 

Nu is er niks mis mee om gebieden na verloop van tijd op de schop te nemen. Wel gaat er aan meedenken iets vooraf. En dat is welke belangen zijn er in het spel.

 

Een voorbeeld is Vestia die in de Rotterdamse wijk Tweebosbuurt 535 sociale huurwoningen wil afbreken en er 374 merendeels dure huurwoningen wil terugbouwen. De argumentatie is dat de wijk verpaupert, alhoewel de meeste huurders er tevreden wonen. Als bekend heeft de rechter onlangs Vestia in het gelijk gesteld.

 

Wat beogen genoemde partijen met Haven? Een glimmende kuststrook met de allure van Saint-Tropez. Dure flats die hogere inkomens aantrekken waardoor er een boost ontstaat voor de middenstand. En ja, wat doe je met de sociale huurwoningen. Geleidelijk aan, als een woning leegkomt, de huur verhogen zodat beter verdienenden de woning betrekken. Een kunstgreep die zeker werkt in tijden van woningschaarste. Maar zichzelf de nek omdraait als de markt weer versoepelt, dan stromen deze huurders snel uit naar een voor hen meer passende woning en woonomgeving.

 

Als de sociale problematiek aan de orde is kun je wel denken het op te lossen door sloop en nieuwbouw, wat bedrijfseconomisch zeer voordelig kan zijn. Maar maatschappelijk minder doeltreffend. We horen te vaak het woord sociale problematiek, terwijl het begrip niet gedefinieerd wordt. Wat is nu eigenlijk het probleem en voor wie. Moeten alle

huurders in het malletje passen van de brave middenklasser. Of accepteren we binnen gezamenlijk afgesproken leefregels enige speelruimte. Als er afwijkingen voorkomen op het afgesproken normaal, is het dan geen taak van politie en instanties om met gezag op te treden. Is het niet maatschappelijker om de mensen die een even iet andere levensstijl hebben maar zich wel aan afspraken houden, te ondersteunen in hun levensomstandigheden?

 

 

 

Revitalisering is uitstekend, maar de meer kwetsbare huurders mogen daar niet de dupe van worden.

 

Het Havenverbond heeft in 2020 onze gerichte aandacht. Gelet op het belang ook voor de twee andere Almeerse huurdersverenigingen zullen we de kwestie binnen 3HO verder uitwerken.

 

Almere gaat komende jaren fors vergrijzen. Ouderen die in eengezinswoningen wonen kunnen doorstromen naar een levensloopgeschikte woning in hun wijk. Deze woningen kun je wel neerzetten, maar vaak zul je een groentje moeten opofferen. De gemeente wil samen met bewoners kijken welke groentjes je kunt inwisselen voor deze woningen.

 

Loffelijk is dat de gemeente start met de bewoners. HVA wil hierin meeliften, mits er werkelijke sprake is van een dialoog met buurtbewoners en zowel huurders en kopers hierbij betrokken zijn.

 

Nawoord

 

Wij hebben om daadwerkelijk veranderingen te kunnen bewerkstellingen ingezet op vier kernthema’s in 2020. De thema’s zijn:

  • De kloof tussen kansrijken versus kansarmen;
  • De woningproductie gevangen in het Stenen Tijdperk denken;
  • Zonder zeggenschap is duurzaamheid onbetaalbaar;
  • Probleemwijken hebben niets aan standaardoplossingen.

We hebben ons niet beperkt tot het beschrijven van wat er mis is. Nee, we hebben gedegen onderzoek gedaan en stellen op basis van de uitkomsten totaal nieuwe vormen voor van samenwerken, woningproductie en participatie.

 

Zeker goed te melden is dat behalve de vier kernthema’s het gewone reguliere werk van de HVA gewoon doorgaat. Zoals de afstemming met SHY, 3HO, Ymere, gemeente en andere instanties.

Ook voor een gematigd huurbeleid maken we ons in 2020 hard.

 

We prijzen ons gelukkig dat ons werk ondersteund wordt door onze bewonerscommissies die zich elke dag weer inzetten voor de leefbaarheid in hun buurtje. Zij vormen dan ook het hart van de HVA: de algemene ledenvergadering.

 

Ons werkplan 2020 heeft als motto: om te scoren moet er gespeeld worden!

 

Wij zijn er klaar voor en tellen graag met u de scores.

 

 

[1] De regering zet een bouwfonds op om gemeenten te verleiden meer locaties bouwrijp te maken, alsook dat woningcorporaties fiscale kortingen krijgen als zij nieuwbouw plegen.

[2] In Almere Deze Week van 7 augustus 2019: Woningcorporaties zoeken samenwerking.

Schrijf je in voor de nieuwsbrief van Huurders Vereniging Almere