Huurders Vereniging Almere

Omdat er iemand aan uw kant moet staan

Werkplan HVA 2018

                                                                 

          

omdat er iemand aan uw kant moet staan 

 

 

 

 

 

 

 

 

DE CORPORATIE IS VÓÓR EN VÁN ONS ALLEMAAL!

 

reanimatie van de woningcorporatie – de bezieling terug!

 

  Inhoudsopgave 

 

 Voorwoord                                           2

Hete hangijzers                                   4

De mythe van gelijke kansen           5

Paternalisme                                       6

Actieve participatie                           9

Het doorbreken van de stagnatie

op de sociale ‘huurmarkt’                11

De kans!                                             13

Nawoord                                            15

 

——————————————————————————————————————————————————————

 

 

Voorwoord

                                                                 

 In ons werkplan nemen we de legitimiteit van woningcorporaties op de korrel. Oftewel: wie hebben het voor het zeggen en wat zijn de gevolgen als mensen, die op een sociale huurwoning zijn aangewezen, worden buitengesloten.

We ontzenuwen de mythe van gelijke kansen en tonen aan dat een woningcorporatie van een hoog paternalistische snit is voorzien. Factoren die leiden tot afhankelijkheid en een sta in de weg voor creatieve en actieve participatie.

Megacorporaties, zijn gericht op tellen en meten. Huurders zijn daardoor geen mensen van vlees en bloed, maar een getal. Zo meet een verhuurder de klanttevredenheid. Scoort hij 70% aan ‘klanttevredenheid’, dan straalt hij vol trots. De wereld van de 30% niet tevreden huurders blijft evenwel onbesproken. ‘Ach ja, je kunt het niet iedereen naar de zin maken….je hebt nu eenmaal altijd zeurpieten’: is dan een standaardreactie.

Huurders en woningzoekenden met een beperkte beurs zijn overgeleverd aan een woningcorporatie. Een sociale verhuurder bepaalt zelf of en wanneer hij sociale huurwoningen bijbouwt. En de woningzoekende mag achter in de lange rij bij Woningnet aansluiten.

Het hebben van woonruimte is een levensbehoefte, maar de zeggenschap erover ligt ver buiten het bereik van de mensen om wie het eigenlijk gaat. Je mag als woningzoekende blij zijn als je na acht jaar een sociale huurwoning aangeboden krijgt. Of eerder, als je door toeval een lot uit de loterij trekt.

Het is nog wranger: door mensen te reduceren tot een getal duwt een organisatie hen van zich af, vervreemdt ze zich van hen. Sociaal kapitaal, talenten en mogelijkheden blijven hierdoor onaangeroerd. Het gevolg van uitsluiting is dat mensen hun vertrouwen in instanties kwijtraken. Dat problemen zich opstapelen, en leiden tot hoge maatschappelijke kosten.

Een corporatie is in de letterlijke betekenis van het woord een vereniging of stichting waarin mensen met overeenkomstige belangen, samenwerken.

In ons werkplan stellen we de kracht van samenwerken centraal, waardoor een breed scala aan belangen gediend kan worden.

We geven voorbeelden waaruit blijkt dat:

  • er voldoende betaalbare woningen kunnen worden gebouwd,
  • passieve participatie in actieve participatie kan veranderen,
  • de zeggenschap van huurders over essentiële kwesties kan toenemen,
  • de segregatie vermindert,
  • de kloof tussen instituties en burger vermindert.

Deze kwesties liggen ons zeer na aan het hart. Dagelijks horen we hartverscheurende verhalen van mensen die ten einde raad zijn, geen uitzicht hebben op een sociale huurwoning, of net teveel verdienen en zijn aangewezen op de dure vrije sector. Gezinnen die psychisch en emotioneel onder grote druk leven, omdat een scheidende partner geen sociale huurwoning kan bemachtigen. Jongeren die noodgedwongen thuis blijven wonen, waardoor in veel gevallen uitkeringen ook nog eens worden gekort.

Persoonlijke verhalen die in schril contrast staan met de kille cijfers en abstracte oplossingen waarmee organisaties en gemeente proberen grip te krijgen op een groot maatschappelijk probleem: het lenigen van de toenemende vraag naar betaalbare sociale huurwoningen en woonruimten voor mensen die tussen wal en schip vallen.

‘Reanimatie van de woningcorporatie’ is zeker een gedurfde subtitel voor ons werkplan. Het is een prikkel, maar ook een uitnodiging aan onze verhuurder. En het is input voor de prestatieafspraken.

Wij realiseren ons de waarheid niet in pacht te hebben. Wel menen wij dat een open discussie tussen alle belanghebbenden tot grote voordelen leidt. Communicatie waarbij naast theoretische cijfers en modellen ook de belevingen, ervaringen en mogelijkheden van de mensen om wie het uiteindelijk gaat, een plek hebben.

Wij hopen dat ons werkplan u inspiratie biedt om met ons een noodzakelijke vernieuwing op het gebied van wonen en participatie in te zetten.

 

Namens de bestuursleden van de HVA

Wilma van Lijf-Roskam (voorzitter)

 

 

Hete hangijzers

Het is lastig een goedkope huur- of koopwoning te vinden in Almere. De druk ook vanuit Amsterdam is groot. Steeds meer Amsterdammers kiezen, vaak noodgedwongen door torenhoge koopprijzen en forse huren, voor Almere. De vraag vanuit de Almeerse samenleving is al hoog. Jaren wachten op een woning is een hard gegeven. Tel daarbij de komende jaren een extra vraag door gezinsherenigingen, arbeidsmigranten, vrouwenopvang, beschermd wonen, ex-gedetineerden, residentiële jeugdhulp en de mensen die doorstromen vanuit intramurale zorg naar een sociale huurwoning, en duidelijk is dat de aanwas van sociale huurwoningen, overeengekomen in de prestatieafspraken tussen 3HO, Almeerse woningcorporaties en gemeente Almere, ver achterblijft bij de vraag.

Het afgelopen jaar steeg de koopprijs van een woning in Almere met 16% en nam de huur in de vrije sector met 23% toe.
Maar ook de sociale huur doet mee. Zo zijn vanaf 2012 de huren gemiddeld met 15% toegenomen.

Er bestaat een duidelijke schaarste aan sociale en goedkope vrije sectorhuurwoningen en aan betaalbare koopwoningen. Door de lage rentestand worden de aanvankelijk relatief betaalbare koopwoningen fors overboden, waardoor steeds minder mensen kunnen kopen en kopers op termijn hun woning onder water zien staan als de nieuwe huizenbubbel klapt.

Schaarste, hoge huren en hoge energiekosten zetten de problemen van huurders en woningzoekenden op scherp en beperken mensen met een laag inkomen en/of uitkering zich maatschappelijk te emanciperen.

Mensen met bijstand wonen niet in een villa maar in een sociale huurwoning. Een onderzoek van CBS en Harvard toont aan dat mensen met bijstand zijn oververtegenwoordigd in de psychische zorg. Hoogleraar psychiatrie Jim van Os zegt hierover: ‘met een psychische stoornis die lang aanhoudt, ga je vanzelf wel richting bijstand, maar te weinig aandacht is er voor het feit dat als je eenmaal in de bijstand beland je sociale uitsluiting ondervindt, wat een belangrijke risicofactor is voor psychische klachten’.

De armoede onder de mensen met de laagste inkomens is groot. Het is geen uitzondering  dat hoogbejaarden er een krantenwijk bijnemen. Gelukkig is er de voedselbank. Hoewel het bestaan ervan cynisch is in een land dat hoog opgeeft over gelijkheid en vrijheid.

Het Leger des Heils zorgzaam voor de minderbedeelden biedt in Almere drie gratis maaltijden per week aan. Een geste waar veel om te doen is. We komen verder in het werkplan uitvoerig op dit initiatief terug, omdat het een mooi voorbeeld is van passieve participatie en de negatieve effecten daarvan.

Er bestaat een forse kloof tussen enerzijds belevingen, verwachtingen van huurders en  woningzoekenden en anderzijds de abstracte en cijfermatige wereld van overheden en woningcorporaties.

Onderzoek bevestigt keer op keer dat het doorbreken van een paternalistische houding en investeren in wat mensen echt bezighoudt sociaal kapitaal oplevert, de gezondheid van mensen vergroot, actieve participatie stimuleert en creatieve en gezamenlijke oplossingen mogelijk maakt.

Een paternalistische houding kweekt afhankelijkheid, slachtoffers, en ziet mensen van vlees en bloed als een getal.

 

De mythe van gelijke kansen

 

Mensen ervaren een emotionele band met familieleden, vrienden en kennissen. Een band die tot wederkerigheid oproept. Je doet wat voor elkaar, je helpt elkaar zonder dat hier formele plichtplegingen aan ten grondslag liggen.

Als sociale verbanden groter worden, denk aan een bedrijf of een complexe samenleving, dan staan we zo ver van elkaar af dat een bedrijfsmatige- of maatschappelijke ordening nodig is. Het gaat dan niet meer over mensen, maar over anonieme eenheden. Cijfers die je kunt optellen en aftrekken.

De mens is echter meer relationeel dan een cijfer. Hij wil gezien, gehoord, erkend, (aan)geraakt worden. Hij is actief als er ruimte is om zijn idealen te verbeelden en waar te maken.

‘Grote mannen en vrouwen’ bieden ruimte aan mensen om zich een betere wereld voor te stellen. Denk aan Martin Luther King, Nelson Mandela, Moeder Teresa, Obama. Wat deze ‘leiders’ gemeen hebben, is dat ze een verhaal hebben, een droom, waarin mensen zich herkennen, waar hoop uitspreekt en een toekomst.

Hoop en samenbindende verhalen zijn schaars geworden. We leven nu onder de mythe van het neoliberalisme. Een mythe die ons voorhoudt dat iedereen gelijk is en kan leven in vrijheid. Dit klinkt wel goed, maar er valt heel wat op af te dingen. Een mythe is namelijk een verhaal dat veel mensen kennen, maar dat niet werkelijk bestaat.

Er is nog iets aan de hand met mythen. Het sluit mensen uit zonder dat we dit door hebben, omdat het zo normaal en vanzelfsprekend is.

Het valt ons wel op in andere culturen. Zo verbazen we ons dat er alleen al in India 167 miljoen onaanraakbaren leven. Mensen die onderaan het kastenstelsel bungelen en zijn uitgesloten van huisvesting, medische zorg en burgerrechten. Ze mogen zich zelfs niet laten zien op plaatsen waar de aanraakbaren vertoeven.

Minder valt op dat het vreemd is dat in een rijke samenleving mensen met een laag inkomen of uitkering afhankelijk zijn van een woningcorporatie en in nogal wat gevallen van een doos met levensmiddelen verstrekt door de voedselbank.

In het neoliberalisme zou iedereen de kans hebben te studeren en een goede positie te verwerven in de maatschappij. Kun je niet goed leren dan heb je minder intelligentie en daarmee een lagere positie in de hiërarchie, en ben je aangewezen op instituties die het al of niet goed met je voor hebben.

De ordening in vermeende intelligentie begint al vroeg in de kindertijd. Kleuters doen al met vijf jaar een Citotoets. De vragen van deze toets zijn voor een kind uit een welgesteld gezin makkelijker te beantwoorden dan voor een kind uit een gezin waar minder aandacht voor onderwijs en kenniszaken bestaat.

Het leerpotentieel van de eerste wordt hoger ingeschat dan van het tweede kind en gaandeweg gaat het eerste kind geloven in de eigen mogelijkheden en privileges en het tweede kind in zijn beperkingen.

Wat we willen accentueren is de vanzelfsprekendheid van deze ordening. Mensen die erin geloven dat je door intelligentie, kennis en kunde ver boven de massa uitsteekt, zijn vaak blind voor de maatschappelijke uitsluiting van minderbedeelden. Het maakt hen vatbaar voor het geloof in de neoliberale vrijheid. Zij hebben dan toch recht op 10, 20 keer het jaarinkomen van iemand met een laag inkomen, recht op een ruime bonus, een riant pensioen en een villa aan de bosrand of aan het water. En hoe groter een bedrijf, hoe groter de privileges, en hoe verder woningzoekenden en huurders als anonieme ‘consumenten’ in de marge worden gedrongen.

De overheid poogt de absolute individuele vrijheid die tot buitensporige excessen leidt, te beteugelen. Door aangescherpte toezichtregels, governance, een plafond voor topsalarissen, woningmarktregio’s en meer armslag voor huurderbelangenorganisaties.

Helaas hebben deze overheidsingrepen maar een beperkt effect. Zolang paternalisme schuilgaat achter wat zo gewoon en normaal is, komen er geen echte volkshuisvestelijk antwoorden.

 

Paternalisme

We hebben gezien dat paternalisme voortkomt uit een maatschappelijke ordening en dat dit fenomeen zo gewoon is geworden dat we het bijna niet meer waarnemen. We zullen eerst het paternalisme en de negatieve gevolgen ervan eens zichtbaar maken. Is het dan aan de HVA om de maatschappelijke en organisatorische ordening te hervormen? Nee, zover gaat onze invloed niet. Wel kunnen we de schijnwerper richten op een totaal andere aanpak. Een werkwijze die voordeel biedt aan huurders, woningzoekenden, verhuurder(s) en lokale overheid. Belangrijke input dus, niet alleen voor onze verhuurder, maar ook voor de prestatieafspraken tussen Almeerse verhuurders, gemeente Almere en 3HO.

De mythe van elke verhuurder luidt dat hij graag met zijn huurders communiceert, hen betrekt bij beleid en dat klantgericht werken hoog in het vaandel staat.

Nu de praktijk. SHY en HVA worden bij het beleid betrokken, maar het is wel verhuurder die in hoog tempo beleidsstukken produceert en hierop reacties verwacht. Wanneer we zelf agendapunten inbrengen en beleidsvoorstellen doen, worden we serieus en welwillend aangehoord, maar landen doet het niet.Kijken we eens door een andere bril naar een woningcorporatie dan zien we een top die alle zeggenschap monopoliseert. Een staf van directeuren en managers, die vlijtig de opdrachten in welsprekende mythen verpakt. Verhuur- en participatiemedewerkers die de opdrachten uitvoeren. En callcenter medewerkers die werken met strakke voorschriften. Hun opdracht is binnen de voorgeschreven tijd de vraag van een huurder zo te vertalen dat het past binnen een strak protocol van standaardantwoorden.

Om de rode draad van ons pleidooi vast te houden, geven we slechts één voorbeeld van een contact tussen huurder en verhuurder. Mevrouw De Boer heeft een service abonnement en belt verhuurder. Ze vertelt aan een dame dat de kraan lekt en dat het aanrecht en de onderkant van haar senseo steeds onder water staan. De reparatie zou over twee weken kunnen plaatsvinden. Dat het koffieapparaat in het water staat is niet erg, daar kan het tegen…. Of zet u het apparaat ergens anders neer: hoort ze. Het zou goed bedoeld zijn, maar deze mevrouw stoorde zich wel aan de betuttelende afhandeling.

Een verhuurder is doorgaans in zijn schik met 70% tevreden huurders. Dat uit de enquêtes blijkt dat 30% niet tevreden is, blijft onbesproken.Daarnaast zijn enquêtes voorgeprogrammeerd en is er geen ruimte voor het eigen verhaal van een huurder. Daar is ook geen ruimte voor, want de duizenden enquêtes worden statistisch verwekt.

Paternalisme is bevoogding en leidt tot uitsluiting. We treffen dit mechanisme bijna overal aan. Neem de prestatieafspraken. Corporaties, huurderbelangenorganisaties en gemeente maken afspraken over de omvang van de sociale voorraad, wat er aan nieuwbouw moet worden toegevoegd, duurzaamheid en leefbaarheid. Op basis van de woningwet zijn huurders nu gesprekspartner. Partner zeker, maar gemeente en corporaties dicteren zelf hun randvoorwaarden over wat en hoeveel gebouwd wordt en wat zij precies doen aan duurzaam- en leefbaarheid. Het resultaat: 2.000 sociale huurwoningen in de komende drie jaar – wat onvoldoende is om aan de expansieve vraag te voldoen.

Is de taart te klein voor alle genodigden, dan sluit men sneller mensen uit dan een grotere smultaart te bakken. Dakloos of dreigend dakloos door echtscheiding, helaas meneer, mevrouw, u bent niet meer urgent.

Scheiden doen mensen niet zo maar, daar gaan vaak jaren van psychische en emotionele pijn aan vooraf. Zijn er ook jonge kinderen bij betrokken en is het inkomen beperkt, dan trekt de uitzichtloosheid op een sociale huurwoning wel een heel grote wissel op dit gezin.

Ook jongeren hebben het zwaar op de woningmarkt. Hebben ze een inkomen dan zijn ze aangewezen op een sociale huurwoning. Hebben ze door een hogere studie meer inkomen, dan achtervolgt hen een studieschuld die gemiddeld kan oplopen tot € 50.000.

Wrang is ook als je als gezinnetje een minimaal inkomen hebt, twee kleine kinderen en een tweekamerappartementje. Je kijkt wekelijks op woningnet – maar het aanbod is minimaal en als je reageert, vang je bot. De gemiddelde wachttijd is acht jaar; hoor je als je Woningnet belt. Dan zitten me kinderen al in de puberleeftijd…..; denk je.

Je gaat je verder informeren. Voor de vrije sector kom je niet in aanmerking. Kopen dan maar. Je laat uitrekenen dat als je een woning koopt van 170.000 – want goedkoper krijg je een eengezinswoning niet meer – dan ben je netto € 557 aan rente en aflossing kwijt. Dat is minder dan je nu huurt. Echter het inkomen is zodanig dat je maar voor circa
€ 110.000 gefinancierd krijgt. Dus ook geen optie. Hoe nu verder – er moet toch een oplossing zijn…?

Statistiek en cijfers zijn machtig mooi om grote complexe zaken in beeld te brengen. Maar als de mens achter de cijfers niet meer gezien en gekend wordt, ontstaan hoge maatschappelijke kosten. Wat is nu de oplossing om uit deze impasse te komen? Naar onze stellige overtuiging door niet meer in exclusieve – uitsluitende oplossingen – te denken maar in termen van een inclusieve samenleving.

Inclusief zit ook opgesloten in het woord corporatie. Corporatie is een woord voor een staatkundige of juridische eenheid waarin mensen samenwerken die dezelfde belangen hebben. De stam van het woord corporatie is corpus, oftewel lichaam. En met een lichaam dat lichaamsdelen uitsluit gaat het meestal niet goed. In deze context is de corporatie vóór en ván ons allemaal!

We zien dagelijks hoeveel moeite het verhuurder kost om de participatie te activeren. Huurders en zeker de jonge garde hebben weinig op met voorgeschreven participatie. Als je wat wilt in je buurt dicteert gemeente of corporatie de regels. Wil je iets bereiken voor huurders in het algemeen krijg je te maken ingewikkelde, voorgekookte en tijdrovende overleggen.

Een voorbeeld vormt de acties rond duurzaamheid. Alles wordt door verhuurder voorgekookt, niemand heeft inzicht. Huurders worden er niet bij betrokken. Zij krijgen een kant en klaar voorstel in de bus of een gladde presentatie op een informatieavond. Gratis zonnepanelen en lagere energielasten luidt het parool. Op de vraag dat het vreemd is dat de leverancier, ESCo, gratis zonnepanelen uitdeelt, en wat Ymere er beter van wordt, blijft het heel stil….

Paternalisme en uitsluiting doorbreken, biedt echte kansen voor woningzoekenden, huurders, woningcorporaties en gemeente. Niet meer denken vóór, maar mét!

Wij staan voor het weer zichtbaar maken van woningzoekende en huurder die nu schuilgaan achter schaalvergroting en cijfers. Het gaat om hún belangen! Actieve participatie betekent hen centraal stellen bij de oplossingen van hun woonproblemen.

De winst van actieve participatie voor de gemeente Almere is groot. Zij heeft een naam op het gebied van wonen in Nederland, een proeftuin voor zelfbouw. Een naam die zij nóg meer glans kan geven. Door verder te denken dan het IBBA-concept[1] en het bouwen voor minimalisten: de Tiny Houses.

Ymere worstelt met het vraagstuk van de participatie en met onvoldoende middelen om te investeren in Almere. Op beide knelpunten kunnen wij voor verhuurder winst benoemen.

En voor al de mensen op de lange wachtlijst van woningnet, en/of de mensen die hun geluk beproeven in het kansspel, en de mensen die net teveel verdienen voor het een maar te weinig voor het ander, biedt een paternalismevrij tijdperk mogelijkheden om in relatief korte tijd een betaalbare woning te verwerven.

Actieve participatie

De wervende kracht van opgelegde participatie is verdampt. Steeds minder mensen zijn bereid tijd en energie te steken in zaken waarvan zij menen dat hun stem er toch niet toe doet. Corporatiebeleid staat vaak te ver af van hun eigen problemen. We moeten het anders doen! Hoe? Door aan te sluiten op wat mensen écht raakt!

Nu is het natuurlijk ondoenlijk om met meer dan honderdduizend mensen persoonlijk in contact te komen en je te verplaatsen in hun belevingswereld. Enige ordening vooraf is wel nodig. We komen daar op terug. Maar eerst beschrijven we drie ijzeren wetten voor actieve participatie

Wet 1 zegt dat een gratis lunch niet bestaat. Wet 2 vertelt dat mensen in de been komen als het om hun belang gaat. En wet 3 stelt dat mensen zeggenschap en verantwoordelijkheid willen hebben en dragen in de wijze waarop hun problemen worden aangepakt. Onder het stukje ‘hete hangijzers’ hadden we het over de gratis maaltijden van het Leger des Heils. In Almere Deze Week en zelfs op het NOS spraken mensen er schande van dat de maaltijdvoorziening in de zomerperiode stagneert. Het Leger antwoordde dat er deze

maanden geen vrijwilligers voor handen zijn, maar dat zij wel om de week een doos met levensmiddelen verstrekt.

Wat ging er fout? Het Leger des Heils handelde uiteraard met de beste bedoelingen. Maar wat zij deed is zelf bedenken wat de mensen nodig hebben en dit ook zelf organiseren. Dus over de hoofden van de mensen heen. Het gevolg daarvan is dat mensen in een

afhankelijke- een slachtofferrol worden gedrukt. De beperktheid van deze rol laat slechts ruimte over om te klagen als de ‘Samaritaan’ een steek laat vallen. Het mechaniek staat bekend als de dramadriehoek.

Mensen willen in welke situatie ze ook verkeren waardig bejegend worden. In dit geval hadden de kaarten anders gelegen als het Leger vanaf het begin had gesteld dat zij graag iets voor deze mensen wil betekenen, maar dat ze samen moeten nagaan hoe maaltijden geregeld kunnen worden. Wat ieder kan bijdragen aan het organiseren ervan. Wie doet de boodschappen, wie kookt, ruimt op en was af etc. Komt er dan een kink in de kabel dan is het ieders verantwoordelijkheid om bij te dragen aan een oplossing. Het toepassen van de drie wetten maken actieve participatie mogelijk. Wat kan het concreet opleveren voor woningzoekenden en huurders?

Laten we eens een denkbeeldige indeling maken. We hebben:

  • huurders die graag met een corporatie willen mee- en tegendenken, maar niks op hebben met passieve participatiestructuren;
  • huurders die zich graag willen inzetten voor hun buurtje of wooncomplex, maar schrikken van al die regeltjes;
  • huurders die, als de mogelijkheid zich voordoet, wel willen verhuizen naar een andere sociale huurwoning die beter aan hun wensen voldoet;
  • woningzoekenden die stuklopen op de lange wachttijd voor een sociale huurwoning;
  • woningzoekenden die eigenlijk een koopwoning willen verwerven maar deze niet kunnen betalen;
  • huurders die beperkt zelfredzaam zijn en niet altijd in staat hun stem te laten horen wanneer de corporatie niet de juiste dingen doet;
  • huurders die tevreden zijn met hun woning, de huur netjes betalen en daarmee basta.

De bestaande structuur van huurderparticipatie, onder de noemer van huurderbelangenorganisaties, is stoffig en uit een vervlogen tijdperk. Het biedt een model van wij en zij. Waarbij zij dicteren wat er uiteindelijk gebeurt. En de wij blauwdrukken aanhoren en in schijn-duels reacties mogen afgeven. Dit levert reactieve en papieren participatie op.

Partnerschap ligt meer voor de hand. Samen werkvormen zoeken en uitproberen om iets te betekenen voor al die mensen die nú in de sociale sector en net er buiten, aan de zijlijn staan.

De praktijk is dat wanneer bewoners in hun buurtje iets willen veranderen zij tegen tal van voorschriften en regels aanlopen. Zowel van gemeente als verhuurder. Actieve participatie betekent ook hier: faciliteer. Drop geen voorgekookte plannen waaruit bewoners er een mogen kiezen. Nee, laat een ontwerp, voor wat voor ingreep ook, bij hen zelf. Dat maakt dat mensen ze zich ook echt verantwoordelijk kunnen voelen. Ook hier geldt: houd de drie wetten van actieve participatie steeds in het oog.

Wat kunnen de drie wetten van participatie nu betekenen voor de mogelijke verhuizers en mensen die te hoop lopen op een ‘woningmarkt’ waar nagenoeg niks te halen valt.

Stel verhuurder schrijft de categorie huurders aan die naar een meer passende woning van hun keuze zouden willen verhuizen. De uitnodiging vermeldt dat de druk op de woningmarkt de komende jaren wel aanhoudt en dat verhuurder wil onderzoeken of en hoe hij huurders kan helpen die graag een meer passende woning willen verwerven.

Op een oriëntatieavond kan worden nagegaan welke opties er voor een aantal te benoemen woonproblemen mogelijk zijn. Opties waarbij per definitie eigen inbreng en werkzaamheid van de kandidaten geboden is.

Hetzelfde geldt voor de categorieën: stuklopers op de woningmarkt; woningzoekenden die graag een goedkope koopwoning willen bemachtigen maar dit niet kunnen door de hoge verkoopprijzen; en woningzoekenden die binnen extramurale zorg op de wachtlijst staan.

De uitkomsten, van noem het ‘werkateliers’, kunnen talrijk en zeer verschillend zijn. Dat is uitstekend. Kandidaten kunnen namelijk bij inzicht in al de mogelijkheden zelf kiezen in welk vervolgatelier ze verder willen werken aan hun woonvraag.

Om een indruk te geven van mogelijke uitkomsten, schetsen we in het volgende blokje een viertal concepten.

 

 Het doorbreken van de stagnatie op de sociale ‘huurmarkt’ 

De oplossing moeten we zoeken in variaties van het coöperatiemodel. Door andere vormen van financiering, huur en koop kunnen een flink aantal betaalbare woningen aan het bestand worden toegevoegd. Daarnaast bieden deze maatopties mogelijkheden van actieve

participatie. We denken bij coöperatie niet aan de Nobelhorstopzet. Dit is een beperkte coöperatie voor enige beheertaken. Een model dat overigens bepaalde woningzoekenden bevoordeelt in het verkrijgen van een betaalbare huurwoning.

Dat het tekort aan betaalbare huisvesting in Almere nijpend is, mag duidelijk zijn. Kijk eens op Woningnet. Een 3 kamerflat doet al tegen de 700 euro per maand. Weliswaar krijg je enige korting bij een laag inkomen maar. Stel je zou zo’n flat kunnen kopen op de vrije markt voor € 130.000, dan ben je maximaal bruto € 449 per maand kwijt en netto bij een

jaarinkomen van € 26.000 een bedrag van € 426[2]. Helaas krijg je geen hypotheek, omdat bij dit inkomen de maximale leencapaciteit € 103.400 bedraagt.

Biedt een coöperatie dan wel een oplossing? Zeker wel! Een coöperatie is een constructie waarbinnen tal van varianten mogelijk zijn. Dit is afhankelijk van de categorie die afkomt op de in het vorige hoofdstuk genoemde werkatelier.

Wat zijn de voorbeelden:

1 We kunnen denken aan een kleinschalige coöperatie waarbij de juridische entiteit financiering regelt bij bank of geld ophaalt door crowdfunding. Het bestuur kan bestaan uit betreffende huurders of zij kunnen externe professionals ‘inhuren’, of dit werk uitbesteden aan verhuurder. Hetzelfde geldt voor het beheer. Een bank kan evenwel om een borging van de lening vragen. Een verhuurder kan dit verstrekken of een gemeente, wanneer dit voor verhuurder na diepgaand onderzoek wettelijk of financieel onmogelijk blijkt. De kandidaat-huurders huren dan van de coöperatie. Doordat de stichtingskosten beperkt blijven resulteert een lage huur. Een gratis lunch is niet aan de orde. Kandidaten brengen vooraf een klein bedrag in. Verhuurder beheert dit en als de coöperatie een feit is stort hij dit geld door naar de coöperatie. Kandidaten dienen zich actief in te zetten bij allerhande klussen waardoor de stichtingskosten beperkt blijven. Acties die ze weliswaar met een steuntje in de rug van verhuurder zelf moeten regelen. Zij zijn namelijk primair zelf verantwoordelijk.

De kandidaten huren na realisatie van de coöperatie. In de statuten is te regelen dat als een woning vrijkomt deze de aanvangshuur huur heeft plus indexatie (maar niet meer) en dat de aanbieding van een vrijkomende woning via woningnet verloopt. Absolute zeggenschap (binnen de vastgelegde statuten) voor de kandidaten zelf.

 

  1. Een coöperatie waar kandidaten vooraf aangeven het geheel te moeilijk te vinden, maar wel praktische zaken tijdens de bouw kunnen uitvoeren (drukt de stichtingskosten). Een model is dan een extern bestuur te vormen op de juridische coöperatie. De omvang bijv. 20 tot 40 woningen is een menselijke maat. Betrokkenheid is gegeven en de huren blijven laag. Dit bestuur kan worden gevormd door deskundigen – bijv. ambtenaren of medewerkers van de corporatie die hiervoor een passende vergoeding krijgen. Ook dan kunnen de huren ver onder de gemiddelde huur blijven die corporaties nu voor vergelijkbare sociale huurwoningen vragen.

 

  1. Kandidaten worden geworven die het zich kunnen permitteren bij de bank bijv. € 30.000 te lenen, dit brengen zij in bij de coöperatie.  Op deze lening kunnen deze kandidaten rente aftrekken via de inkomstenbelasting[3]. De coöperatie vormt zo 30% Eigen Vermogen en heeft van de bank 70% nodig. Financieel ontstaat een leverage, een hefboom (VV/EV), wat betekent dat het deel dat de kandidaten aan huur betalen laag is. Voordeel: men verwerft een woning met in totaal lage woonlasten. In de statuten kan worden vastgelegd dat als een kandidaat vertrekt de coöperatie de woning overneemt voor het ingebrachte vermogensdeel zodat de woning weer tegen dezelfde gunstige condities aan een volgende kandidaat kan worden aangeboden. Model 3 is meer een coöperatie in het commanditaire vennootschapsmodel. De kandidaten die voor een deel huren en kopen zijn voor het huurdeel huurder en voor het koopdeel aandeelhouder. De coöperatie (cv) kent een professioneel onafhankelijk bestuur om de belangen die statutair zijn vastgelegd te waarborgen. Het beheer kan worden uitbesteed aan bijvoorbeeld een verhuurder of deels door kandidaten zelf worden gedaan.

 

  1. Denkbaar is ook dat een aantal huurders en/of woningzoekenden graag op een woonboot of waterchalet wil wonen. Deze chalets zijn tweedehands en gerenoveerd voor een habbekrats te koop. De frictie betreft hier de ligplaatsen, vaak duur in aanschaf voor een particulier. Wanneer een gemeente goedkope aanlegsteigers realiseert met nutsvoorzieningen, is koop met zeer lage woonlasten mogelijk. Of een huurconstructie waarbij verhuurder een woonboot, of waterchalet aanbiedt voor een lage huur.

 

Dit zijn 4 mogelijke uitwerkingen. Er zijn nog veel meer toepassingen mogelijk. Echter we willen niet met dichtgetimmerde plannen voor de muziek uitlopen. We hebben de drie wetten van actieve participatie goed tussen de oren – werk niet met voorgekookte plannen. Geef wel opties aan. De uitwerking is voor wie zich als partners aansluiten.

Zo is er veel mogelijk. Gemeente en corporaties kunnen ook een lokale stichting (werkbureau) oprichten die coöperaties in welke vorm ook voor mensen met een kleine beurs gaan opstarten en begeleiden en experimenteren met andere woonvormen van koop, huur en combinaties hiervan. Doel moet zijn extra betaalbare woonruimte te producten met een goede mix van collectief belang (voorkomen van speculatie in huur en koop) en individueel belang (lage woonlasten en concrete zeggenschap).

 

De kans!

 

Inclusief werken, is actieve participatie, is het benutten van het enorme sociale kapitaal dat we nu aan de zijlijn laten toekijken, is goedkope woonruimte toevoegen, is de kloof tussen burger en overheid dichten. Actieve participatie is een must in een moderne en inclusieve samenleving. De vraag is of de methode van actieve participatie daadwerkelijk iets kan betekenen voor het enorme tekort aan betaalbare woonruimte?

We maken eens een eenvoudig rekensommetje:

Stel van de Almeerse huurders die wel willen verhuizen naar een andere sociale huurwoning die beter aan hun wensen voldoet, tekenen 5% zich in. Dan ontstaat er voor reguliere woningzoekende een extra aanbod van 350 sociale huurwoningen.

Van de woningzoekenden die stuklopen op de lange wachttijd voor een sociale huurwoning, maken er 15% gebruik van de alternatieve werkwijze. Dat is bij 5.000 harde woningzoekenden en extra ruimte in het aanbod van 750 sociale huurwoningen.

Van de woningzoekenden die eigenlijk een koopwoning willen verwerven maar deze niet kunnen betalen, tellen we 200 kandidaten. Stel dat van deze groep 30 een sociale huurwoning achterlaten. En door een constructie van waterchalets ontstaat mogelijk een ruimte van 40 sociale huurwoningen. Totale extra ruimte in de sociale sector is dan 1.170 woningen, oftewel 58% bovenop het aantal overeengekomen toe te voegen sociale huurwoningen in de prestatieafspraken.

Het denken in varianten van een wooncoöperatie komt niet zomaar uit de lucht vallen. Het onderwerp is zelfs opgenomen in de prestatieafspraken van 2016.

 

Kenniscentrum Movisie concludeert uit een breed opgezet onderzoek dat participatie nog een sterk elitair karakter heeft. ‘Het zijn vooral blanke, hoogopgeleide Nederlanders die bijvoorbeeld een zorgcoöperatie beginnen of een mantelzorgwoning bouwen voor hun ouders. Daardoor dreigt een tweedeling te ontstaan. Enerzijds is er een elite die de weg kent en het goed weet te regelen. Anderzijds is er een klasse van lager opgeleiden, die dat niet lukt. Terwijl dat voor hen juist hard nodig is’, onderstreept dit Kenniscentrum.[4]

Willen we dat juist binnen de sociale volkshuisvesting actieve participatie kans van slagen krijgt, dan is het niet anders dan dat corporaties en gemeente een energieke rol innemen in het activeren en stimuleren. Een succesvolle aanpak is nudging[5]. Hierbij bieden instanties een helpende hand aan woningzoekenden en huurders om gaandeweg zelfstandig woonproblemen op te lossen en sociaal kapitaal (talenten) vrij te maken.

Nawoord

De vraag naar sociale huurwoningen en huurwoningen even boven de bestaande inkomensgrens, in Almere is groot. Niet alleen vanuit de eigen bevolking, maar ook door een toenemende vraag van mensen die de hoge huren en koopprijzen in Amsterdam niet meer kunnen opbrengen. En voeg hierbij nog de vraag vanuit zorginstanties en de mensen die graag hun gezin willen herenigen.

Corporaties, gemeente en 3HO hebben afspraken gemaakt over leefbaarheid, duurzaamheid en de productie van sociale huurwoningen. Echter de omvang van de woningproductie is zeker niet toereikend, Er moet meer gebeuren. Argumenten van corporaties dat er geen geld is door de verhuurdersheffing brengen ons niet verder. Er moet anders gedacht worden – er zijn mogelijkheden.

Een huurderbelangenvereniging is er niet alleen voor de garnering. Ze moet ook problemen en vanzelfsprekendheden die vernieuwing blokkeren, aan de orde kunnen stellen.

We hebben aan de hand van de drie wetten van actieve participatie laten zien dat er een heel potentieel aan talent valt aan te boren, mits corporaties en gemeente omschakelen van exclusief naar inclusief denken en handelen.

Ter illustratie hebben we voorbeelden gegeven hoe vanuit actieve participatie oplossingen voor handen zijn om de schaarste aan betaalbare woonruimte te keren in nieuwe kansen.

We hopen oprecht dat ons denken in vruchtbare grond kan ontkiemen.

 

 

[1] IBBA: Ik Bouw Betaalbaar in Almere

[2] Op basis van en rentevaste hypotheek van 30 jaar

[3] De rente van een lening gebruikt voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van je huis, mag je i.t.t. een persoonlijke lening aftrekken van het belastbaar inkomen in box 1

[4] Movisie, 17 september 2017: Participatiemaatschappij anno 2017: volop kansen

[5] Term is gemunt door Richard Thaler, nobelprijswinnaar 2017. Nudging voor betere beslissingen over gezondheid, geluk en welvaart

Schrijf je in voor de nieuwsbrief van Huurders Vereniging Almere