Huurders Vereniging Almere

Omdat er iemand aan uw kant moet staan

Werkplan HVA 2017

 

 HVA-banner

 

 

 

 

 

ANDERS KIJKEN – ANDERS DENKEN- ANDERS DOEN!

 

Het werkplan 2017 in perspectief

 

 

 Inhoudsopgave 

 

 

Doorbraak denken  2
De Almeerse sociale huurmarkt  3
Wat gebeurt er om ons heen…  6
De positie van Ymere

 

Hybride denken en doen

 7

 

9

Een duwtje in de goede richting en hybride organiseren

 

Verbreding van onze activiteiten

10

 

13

Wat staan wij voor… 14

 

Doorbraak denken

 

Met de nieuwe woningwet is een nieuw tijdperk voor huurdersorganisaties aangebroken. Zij waren lange tijd slechts gesprekspartner. Nu zitten zij echt aan tafel met lokale verhuurders en gemeenten. Zij kunnen prestatieafspraken formeel blokkeren. Afspraken die alles te maken hebben met de hoogte van de huur, het aantal sociale huurwoningen, de wachttijden voor een huurwoning, algemeen groot onderhoud en het terugdringen van de energiekosten.

De HVA werkt samen met de twee andere Almeerse huurdersorganisaties. Samen vormen zij 3HO. De partij die afspraken maakt met gemeente en Almeerse woningcorporaties.

In ons werkplan pakken we onze eigen rol op. We beperken ons dan ook tot onze eigen verhuurder, Ymere. Hoe staat Ymere in de Almeerse woningmarkt, welke positie kiest zij voor de komende jaren en wat betekent dit voor de mensen die afhankelijk zijn van een sociale verhuurder?

De titel van ons werkplan is ‘anders kijken, anders denken, anders doen!’.

anders-doen

 

We maken een rondreis door Almere. Wat gebeurt er allemaal? Wat betekent dit voor goed en betaalbaar wonen? Wat zijn de problemen? Wat doet Ymere? En nog belangrijker, wat kan Ymere, en wat kunnen wij doen, om goed en betaalbaar huren in Almere ook in de komende jaren mogelijk te maken.

We gaan verder dan het geven van reacties op het beleid van Ymere. We gaan uitgebreid in hoe het anders kan, we geven voorbeelden en beschrijven wat nodig is om het wonen voor veel mensen in Almere betaalbaar en bereikbaar te houden. Ook schetsen we een aanpak om de kloof tussen huurder en verhuurder te dichten.

We zijn er van overtuigd dat we u lezer meer recht doen, met deze opzet, dan een gortdroge opsomming te geven van onze actielijstjes.

Wanneer we uw enthousiasme, voor onze ideeën en aanpak, kunnen wekken, beantwoordt ons werkplan aan haar doel.

 

Namens de bestuursleden van de HVA

Wilma van Lijf-Roskam (voorzitter)

 

De Almeerse sociale huurmarkt

 

De Almeerse sociale huurmarkt kent veel knelpunten. Er bestaat een toenemende vraag naar goedkoop, betaalbaar en bereikbaar wonen, terwijl de nieuwbouwproductie van sociale huurwoningen heel beperkt is. Daarnaast liggen de huren in Almere boven het landelijk gemiddelde – dit heeft behalve met de hoge huurverhogingen van de afgelopen jaren ook te maken met de relatief hoge kwaliteit van de woningen. Feit blijft dat de wachttijd voor een sociale huurwoning lang is, en de huur voor veel huurders een zware wissel trekt op het besteedbaar inkomen. Een kloof tussen vraag en aanbod die, bij ongewijzigd beleid, de komende jaren steeds groter wordt. Een ongewenste situatie als je noodgedwongen snel woonruimte nodig hebt, groter of kleiner wilt gaan wonen, of o zo graag de betaalbare huurwoning van je voorkeur wilt verwerven.

 

Hoe ontwikkelt Almere zich en wat betekent dit voor de sociale huursector?

 

Eerst maar eens wat feiten op een rijtje

 

  • Almere groeit minder hard dan in het verleden 
  • Almere groeit de laatste jaren meer door de eigen bevolkingsgroei (kinderen die er worden geboren), dan door vestiging van buiten de gemeente 

grafiek

 

Het afgelopen jaar telde Almere een bevolkingsgroei van 2.600 personen. De eigen groei (geboorte min sterfte) was 2.000 personen, ofwel 77% van de groei.

 

Almere was vroeger de gemeente waar veel Amsterdammers zich vestigden. In de jaren 90 ging het om 20% van alle jonge gezinnen die Amsterdam uit trokken, nu nog maar 4%.

 

  • We zijn nog jong in Almere

 

Van de totale bevolking is 26% jonger dan 20 jaar (landelijk 22%) en 10% 65 jaar of ouder (landelijk 19%).

 

  • Almere is een gezinsstad

 

Van het totaal aantal huishoudens bestaat 45% uit gezinnen met thuiswonende kinderen

(landelijk 34%) en 31% uit alleenstaanden (landelijk 37%). We hebben dus veel gezinshuishoudens en wat minder alleenstaanden.

 

  • We zijn per inwoner wat armer in Almere

 

In 2012 bedroeg het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in Almere € 14.100. Dat is 93% van het landelijk gemiddelde.

 

Zo’n 9% van de huishoudens in Almere zit gedurende tenminste 1 jaar op of onder het sociaal minimum, over een periode van 4 jaar is dat 3%. Dit is iets minder gunstig dan het landelijk gemiddelde (8% en 2,5%).

 

Een gemiddelde is altijd verwarrend. Zoomen we in op bewoners van sociale huurwoningen dan blijkt uit de Lokale Monitor Wonen dat 21,8% van de Almeerse huishoudens tegen 15,4% landelijk, moeite heeft om rond te komen.

grafiek-2

 

Huurders hebben het financieel moeilijk in Almere

Uit een onderzoek van de Woonbond en onderzoeksbureau RIGO bleek enkele jaren geleden dat 42% van de huurders in Flevoland na het betalen van de woonlasten (huur, energie e.d.) een besteedbaar inkomen overhield dat onder de Nibud-norm ligt. Schattingen voor Almere wijzen uit dat 50% van de huurders in feite een te laag inkomen heeft om de woonlasten te kunnen betalen.

 

  • Almere wordt een stad van de lagere middeninkomens

 

Er is al jaren een tendens dat hoogopgeleiden (veelal jongeren en senioren) naar de stad trekken, vooral naar mooie steden met een historische binnenstad, veel cultuur en uitgaansgelegenheden. Dat geldt in het bijzonder voor Amsterdam.

 

Tegelijkertijd verhuizen steeds meer jonge gezinnen de stad uit, vooral vanuit Amsterdam (vorig jaar ruim 10 procent van de Amsterdamse gezinnen met kinderen tot vier jaar). Gezinnen met hogere inkomens gaan vaker in Amstelveen, Haarlem, Haarlemmermeer en gemeenten in het Gooi wonen. Gezinnen met lagere inkomens vertrekken vaker naar Zaanstad en Almere.

 

Nu we de feiten hebben, verkennen we de verwachtingen

 

  • Almere zal ook in de toekomst nog groeien, maar hoe hard?

 

In het verleden mikte Almere op 350.000 inwoners in 2030. Later stelde zij dat bij naar

320.000 inwoners. De meest recente bevolkingsprognose van het CBS[1] komt uit op 229.000

inwoners in 2030 (in 2040: 249.000 inwoners). Kortom de snelle groei is er wel een beetje uit, vooral omdat de vestiging vanuit Amsterdam terugloopt.

 

  • Er komen meer ouderen maar ook meer jongeren

 

In 2030 zijn er 41.000 65-plussers, oftewel 18% van de bevolking (nu slechts 10%). Het aantal jongeren tot 30 jaar bedraagt in 2030 circa 27.000, nauwelijks meer dan nu (26.000).

  • Er komen meer alleenstaanden

In 2030 zijn er in Almere 106.000 huishoudens (nu: 88.000, een stijging van

20%). Vooral het aantal alleenstaanden zal toenemen, namelijk met 15.000. Nu is 31% van

alle huishoudens alleenstaand, in 2030 zo’n 41%. Dat zijn niet alleen jongeren, maar ook ouderen en de leeftijdsgroepen er tussen in, door bijvoorbeeld een scheiding.

 

  • Wordt Almere nog meer de stad van de lagere middeninkomens?

 

Het is moeilijk om hier een voorspelling over te doen. Als de huidige trend zich voortzet, zal dat zeker het geval zijn. Het gaat eigenlijk om twee vragen:

 

De eerste vraag is of we hoog opgeleide jongeren kunnen vasthouden in Almere. We hebben inmiddels 3 HBO instellingen. Als we deze hoogopgeleiden willen vasthouden zal er voldoende huisvesting en passend werk voor hen moeten zijn, evenals een goed (bij hen passend) aanbod aan culturele voorzieningen en uitgaansgelegenheden. Er moeten mogelijkheden zijn voor eigen initiatief – pioniersgeest, beperking van regelgeving en ruimte voor startups, al of niet in samenwerking met bestaande bedrijven, instanties, gemeente en aanwezige HBO’s.

 

Het scheppen van werkgelegenheid is absoluut belangrijk voor Almere. Als er niets verandert zullen in 2030 meer dan 80.000 Almeerders buiten hun woonplaats werken of werk moeten zien te vinden.

 

De tweede vraag is of Almere een voldoende uitdagende woonplek is en blijft voor mensen met een bredere beurs. Een complete stad is noodzakelijk om economische en sociale potenties te kunnen benutten. In dit werkplan beperken we ons als huurdersvereniging tot de sociale huursector.

 

Wat is er, met wat we nu weten, nodig aan uitbreiding van de sociale huurvoorraad? 

 

Als in 2030 25% van de 106.000 huishoudens een beroep doet op een sociale huurwoning, gaat het om 26.500 sociale huurwoningen. Ten opzichte van het huidige aanbod van circa 21.000 sociale huurwoningen dus een toename van 5.500 woningen.
De gemeente Almere wil in 2017 een woningmarktonderzoek uitvoeren en een nieuwe woonvisie opstellen. De uitkomsten van het onderzoek zullen meer duidelijkheid geven over de precieze behoefte aan sociale huurwoningen. Een recent onderzoek van RIGO laat in ieder geval zien dat er veel vraag is naar kleine woningen (appartementen).

 

Voor wie zijn die woningen nodig:

  • Voor gezinnen met een laag inkomen;
  • Voor ouderen, deze groep zal in omvang sterk toenemen. Weliswaar hebben ouderen tegenwoordig een (redelijk?) pensioen, maar de vraag is wat dat pensioen in 2030 waard is.
  • Voor alleenstaanden, waaronder mensen die gaan scheiden.
  • Voor statushouders en gezinshereniging.

 

Inmiddels wordt steeds meer duidelijk dat ook huishoudens met een inkomen boven de huidige grens voor de sociale huursector zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Het Nibud zou de grens opgetrokken willen zien naar € 40.000 (NOS journaal 24 oktober 2016). Weliswaar zijn er – zeker met de huidige extreem lage hypotheekrente – veel betaalbare koopwoningen in Almere, maar door de flexibilisering van de arbeidsmarkt en steeds strengere eisen voor hypotheekverstrekking zijn deze woningen voor veel mensen niet bereikbaar.

 

Wat gebeurt er om ons heen…

 

Wanneer we door ons mooie winkelcentrum lopen, zien we de ene na de andere winkelketen de deuren sluiten. In de wijken valt op, dat onder de banier van ‘cliëntgerichtheid’, gezondheidscentra worden samengevoegd. Om ons heen Is het vertrouwde geluid van heimachines verstomd en staan winkelpanden, bedrijfsruimten en kantoren leeg.

 

We lezen in de krant of we horen op het NOS journaal, over massaontslagen. Grote bedrijven, nutsinstellingen maar ook banken, financieel op de been geholpen door de overheid, stoten duizenden arbeidsplaatsen af.

 

Er gaan meer banen verloren dan erbij komen. De banen die erbij komen vinden we vooral bij de uitzendbureaus en onder ZZP-ers. Arbeid zonder basiszekerheid en vaak onder in het loongebouw.

 

Digitalisering en robotisering leiden niet tot meer productie, werkgelegenheid en welvaart, maar tot een structureel hoge werkloosheid.

 

Een mooi voorbeeld zijn de banken. De winsten nemen toe, maar in de afgelopen jaren zijn er 50.000 banen verloren gegaan. En dit aantal neemt nog steeds toe.

 

We zien een trend dat het niet meer gaat om het tot stand brengen van werk- woon- en leefgemeenschappen, maar om geldcreatie.

 

We noemen die trend neoliberalisme, dat staat voor: privatisering,  bezuinigingen, deregulering, vrijhandel en vermindering van overheidsuitgaven. De ideologie van dit denken: de overheid treedt terug en ieder is zelf verantwoordelijk voor zijn eigen leven.

 

Op dit moment is de politieke discussie om zorginstanties en ziekenhuizen vreemd geld te laten aantrekken door aandelen uit te geven. En wat willen aandeelhouders – een hoog jaardividend. Nutsorganisaties schuiven op naar commerciële bedrijven gericht op omzet. Zullen woningcorporaties volgen?

 

Een gevolg van de actuele maatschappelijke ontwikkeling is dat steeds meer mensen zullen zijn aangewezen op een goedkope, betaalbare- of bereikbare sociale huurwoning. De prognose die we onder de Almeerse sociale huurmarkt maakten, is daardoor een minimum variant!

 

Conclusie: de omvang van de sociale huurwoningvoorraad in Almere moet fors worden uitgebreid.

 

 bouw

 

De positie van Ymere

 In de nota ‘Strategie Ymere 2016+’ schrijft het bestuur dat zij een zorgplicht heeft om de groep die niet op eigen kracht een passende woning kan vinden, toch betaalbaar en goed in gemengde wijken te laten wonen. In woningen die in een goede staat verkeren, die in een prettige woonomgeving staan, en die passen bij de wensen en mogelijkheden van de bewoners’.

 

Niet navolgbaar is een strategische conclusie van Ymere dat zij voor Almere kiest voor een consolidatiebeleid (dus geen noemenswaardige uitbreiding van de sociale huurvoorraad).[2]

Over dit punt zal Ymere overigens op korte termijn in gesprek gaan met de HVA.

 

Het bestuur vervolgt in haar strategienota dat wonen lange tijd een vanzelfsprekendheid was. Zij meent dat dit de reden is dat de betrokkenheid van huurders bij het wonen afnam en huurders woningcorporaties als afstandelijke instituten gingen ervaren. ‘Huurders voelen zich niet thuis in de manier waarop betrokkenheid nu is georganiseerd, maar willen wel zeggenschap. De bekendheid, verbondenheid en betrokkenheid van onze huurders en andere stakeholders kan beter en vraagt een serieuze inspanning, om te beginnen van onszelf’.

 

De betrokkenheid van huurders vergroten en knelpunten op de sociale woningmarkt oplossen, lukt niet door pr-campagnes, en enquêtes over klanttevredenheid. Dit lukt alleen door een te sterke fixatie op de eigen organisatie, waarbij het streven van een hoge solvabiliteit[3] leidend is, los te laten.

 

Betrokkenheid heeft alles te maken met zeggenschap. In het economische denken ligt zeggenschap bij de eerste partij in de keten. De huurders dus!

 

Interessant is de vraag hoe organisaties, waaronder Ymere, reageren wanneer de mogelijkheden voor investeringen beperkt zijn. Een pavlovreactie is de basisstructuur van een organisatie intact te houden en te bezuinigen op organisatie- en arbeidskosten, de leningportefeuille en externe- of onderhoudskosten.[4]

 

Dit is een bekende blinde vlek waarbij de opvatting heerst dat innovatie geld kost – dus doen we dat niet. Het is als kijken naar een afbeelding van een oude dame en de schoonheid van de jonge vrouw niet kunnen of willen zien. Kennelijk zijn de interne organisatiebelangen te groot om de externe noden op te lossen en kansen te benutten.

meisje

 

Hoe groter een maatschappelijke organisatie is, hoe groter de kloof tussen enerzijds het beleid en protocollen van een organisatie en anderzijds de belevingswereld van de mensen die van haar afhankelijk zijn. We zien bij Ymere dat huurders tot klant zijn gebombardeerd en tot meetinstrument geobjectiveerd.

 

De NPS, toegepast door Ymere, is een mooi voorbeeld.[5] Het meet het percentage ‘klanten’ dat tevreden is over de organisatie en Ymere bij bekenden zou aanbevelen.[6] Scoor je een negen dan zit je als organisatie gebeiteld. Een zeven is mager – het cijfer dat Ymere als prestatie inzet. Een vreemde meting overigens voor een woningcorporatie, want wat heeft een vriend eraan als ik Ymere aanbeveel, kan hij dan enthousiast op Ymere af stappen en een betaalbare huurwoning inslaan?

 

We parkeren even de NPS, als vreemde eend in de bijt voor een woningcorporatie. Wat zegt de gedragseconomie wel over het gebruik van dit instrument. Een ‘klant’ die aangeeft de organisatie aan te bevelen, doet dit in 99,9% van de gevallen niet. Er blijkt meer nodig te zijn: een duwtje in de goede richting.[7] En wel persoonlijk contact om in de ervaring van de klant te stappen en met hem te zoeken hoe de klant als ‘ambassadeur’ kan optreden. Hier ligt de kracht van een sociale verhuurder – en daar is niet eens een meetinstrument voor nodig: namelijk horen hoe de huurder woont, wat zijn woonwensen zijn, wat de hindernissen en de mogelijkheden zijn, en wat voor deze huurder passend is. Een aanpak die eveneens veel informatie oplevert als ook woningzoekenden bij het onderzoek betrokken worden.

 

Grote maatschappelijke organisaties die niet volledig vanuit de klant kunnen denken, die niet kunnen kantelen, vernieuwen, vallen om.

Nieuwe maatschappelijke initiatieven doorbreken de macht van deze mammoeten, denk aan  airbnb, buurt/wijk energiecoöperaties, wooncoöperaties (hoewel nog beperkt in aantal), crowdfunding.

kantelen

 

 

We zien dit ook binnen de zorg. Met de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) zijn taken naar gemeenten overgeheveld. Een van die taken is de huishoudelijke hulp. Een overheveling met weliswaar minder geld. Tal van gemeente hebben bij de aanbestedingen budgetten fors verlaagd. De consequentie is dat nogal wat zorginstanties omvallen.

 

Een verandering van tijdperk roept ook op tot vernieuwing. Een mooi voorbeeld is Buurtzorg dat de zeggenschap over het werk legt bij de wijkverpleger, ziekenverzorger en huishoudelijke kracht. De organisatie heeft een extreem kleine overhead en kan goed rondkomen ondanks de lage vergoedingen. En de hulpvrager: die krijgt zorg op maat.

 

 

Hybride denken en doen

 

De kern van hybride denken en doen is dat een organisatie uit haar ivoren toren stapt. Dat

wil zeggen: met klanten, huurders, oplossingen bedenken en uitwerken voor actuele problemen. Het doel: voordeel voor allen!

 

Een mooi voorbeeld van hybride organiseren is het initiatief De Hoogspringers. Corporaties, gemeenten en bouwpartijen in Tilburg, Amersfoort, Utrecht en Groningen investeren met elkaar om in 5 jaar tijd 1.000 huurwoningen te renoveren naar nul op de meter.

De partijen delen een diepgewortelde motivatie en ambitie om terug te gaan naar hun kerntaak en de bouw radicaal te verbeteren. Wat betekent: meer waarde tegen lagere kosten om zo bewoners comfortabele en betaalbare huisvesting te bieden.

Ook noemen we het initiatief van Woonborg, dat 1.100 huurders gratis van een zonnestroominstallatie voorziet en hiervoor een slimme financiering heeft geregeld.

 

Voorbeelden voor nul op de meter of een forse daling op energiekosten zijn er legio. Zo is het mogelijk dat energiebedrijf en woningcorporatie samen investeren in zonnepanelen en de verhuurder in bouwtechnische aanpassingen. De huur zal iets hoger worden, maar netto is de huurder minder kwijt aan energiekosten – dus voordeel. Een deel van de hogere huur (minus deel verbeteringsbijdrage) plus de opbrengst van de terug geleverde zonne-energie is het deel van de aflossing van de lening. Woningen waar geen zonnepanelen kunnen worden toegepast kunnen meeliften met de panelen die op de andere corporatiewoningen zijn aangebracht.

 

Het voorbeeld van De Hoogspringers is vernieuwend omdat partijen met elkaar – buiten de eigen ivoren torens – zoeken naar de meest optimale oplossing. Hybride denken gaat echter verder. Het is niet denken en doen vóór mensen, maar sámen mét! Dat is de motor om maatschappelijke knelpunten op te lossen. De brandstof hiervoor is de gezamenlijke aanwending van geld, ervaring, kennis en inzet.

 

Twee belangrijke vragen komen op:

 

  1. Hoe mobiliseer je huurders en woningzoekenden en,
  2. hoe kun je, in een tijdperk waarin oude zekerheden wegvallen, de voorraad aan goedkope, betaalbare, bereikbare woningen vergroten én de energielasten voor huurders verlagen?

 

Om niet te vervallen in lastige analyses noemen we een paar cruciale inzichten uit de gedragseconomie. Uit veel onderzoeken blijkt dat wanneer mensen ver afstaan van voor hen ingewikkelde materie, zij de kennis en vaardigheden missen, en zij geen voorbeelden van zelforganisatie uit de directe sociale omgeving kennen, zij geen uitdagingen en risico’s aangaan.

Een ander belangrijk aspect is dat we ons in ons gedrag sterk richten naar anderen. Dat maakt dat de opvatting ‘ze doen maar die verhuurders’ nu niet een hefboom is voor betrokkenheid.

Gewenst gedrag, zo stelt de gedragseconomie, lukt alleen met een duwtje in de goede richting.

 

Een duwtje in de goede richting is één ingrediënt, het tweede ingrediënt is hybride denken en doen. De ingrediënten om a. tegemoet te komen aan de noden van woningzoekenden en huurders en b. betrokkenheid en gemeenschapsgevoel te stimuleren.

 

 

Een duwtje in de goede richting en hybride organiseren  

 

Het duwtje in de goede richting. Hoe werkt dat nu?  Een voorbeeld. Ymere kent een verhuisvergoeding voor oudere huurders die van groot naar klein willen verhuizen. Met dit doel is niets mis. De beoogde aantallen worden echter niet gehaald. Verhuizen en een vergoeding zijn echter voor veel mensen twee aparte grootheden. Er is een verschil tussen ratio en beleving. Stel je bent alleen overgebleven, wat je nog hebt is je vertrouwde woning en woonomgeving. Verhuizen voelt als een verlies en verliezen gaan mensen uit de weg.

Een duwtje in de goede richting kan zijn bij een huurder langs te gaan, te vragen naar de voor- en nadelen van het wonen nu, de wensen die men heeft. Mocht een huurder aangeven wel kleiner te willen wonen dan kan worden nagegaan wat voor hem of haar de beren op de weg zijn. Wat kan een huurder zelf en waar is maatwerk gewenst.

 

Nieuwe sociale huurwoningen zijn hard nodig, maar het geld zou er niet zijn bij Ymere. De uitdaging is zowel nieuwe betaalbare huurwoningen te realiseren als de participatie te vergroten! Hoe, door hybride denken en doen én het duwtje in de goede richting!

Ymere kent veel professionals, betrokken medewerkers, lezen we in het strategieplan en deskundigen in de adviesraden en huurdersorganisaties. Wie kan professionals, koplopers en verbinders beter samenbrengen dan Ymere. Deze maatschappelijk betrokken lieden kunnen:

  • met hun kennis nieuwe projecten uitwerken, en,
  • een aantal bewoners stimuleren om mee te denken en mee te doen.

Dit laatste vraagt tact en inzicht om mensen, die ver van de organisatie af staan, weinig kennis van vastgoed en organiseren hebben, bij de hand te nemen en hen stap voor stap met de materie vertrouwd te maken.[8] Wanneer bewoners zich in een veilige en stimulerende omgeving kunnen ontplooien, waar zij gezien en erkend worden, ontstaan vanzelf de ‘ambassadeurs’ die Ymere bij anderen aanbevelen als toporganisatie. Daar moet je zijn, want als je zelf actief bent, helpen zij je verder!

 

Bij projecten denken we aan wooncoöperaties of afgeleide juridische constructies. Professionals en bewoners, ondersteund door Ymere, vormen de besturen. Zij initiëren een bouwplan, een nul op de meterplan of een slimme vorm om energielasten te reduceren. De uitwerking kan worden uitbesteed aan Ymere. Om geld aan te trekken kan Ymere op basis van harde activa een lening borgen of hiervoor passende partijen mobiliseren.

brood

Hybride aan de methode is: huurders aan de slag (actieve participatie/zeggenschap), Ymere brengt deskundigheid in en ondersteunt de startup. Behalve dat Ymere inhoud geeft aan haar strategieplan kan zij inkomsten verwerven door ontwikkeltaken en het beheer voor deze coöperaties uit te voeren. Een tweede voordeel voor Ymere is dat ze geen armoedekeuze hoeft te maken: geen consolidatiebeleid voor Almere. Hybride denken en het duwtje in de goede richting verkleinen niet de koek, maar vergroten de koek!
Behalve een tekort aan goedkope, betaalbare en bereikbare woningen zien we in Almere een grote groep mensen met een inkomen even boven de 35.000 euro buiten de boot vallen Zij komen niet voor een sociale huurwoning in aanmerking en in de vrije sector liggen de woningen ver boven hun budget. Woningcorporaties mogen niet meer in de vrije sector investeren.

 

 

Ook hier zou bovengenoemde methode een oplossing bieden: Ymere is geen eigenaar (dus hoeft niet zelf te investeren). Wel initieert zij hybride projecten en heeft zij opbrengsten door ontwikkeling en beheer voor de coöperaties uit te voeren. Goedkoop bouwen, marginale luxe opties en een huur net boven de huurprijsgrens.

 

De methode van een duwtje in de goede richting en hybride organiseren is een veel betere keuze voor dit segment, dan buitenlandse beleggers de krenten uit de pap te laten halen. Zij zullen uitsluitend dure vrije sector huurwoningen bouwen of lage vrije sector huren, afhankelijk van de marktsituatie, maximaal verhogen.

Dat voor dit segment grote aandacht nodig is blijkt wel uit het rechtse over- zicht: we zien dat in Almere maar 58% passend is gehuisvest tegenover 72% landelijk. Te veel mensen zouden qua   inkomen kunnen doorstromen, maar vinden geen betaalbare huur- of koop- woning. lokale

Kritiek kan zijn dat goedkoop bouwen een illusie is. Niets is minder waar. Het rapport van Fakton, een onderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken, toont overduidelijk aan dat zelfs bij een sociale huurprijs een onrendabele top bij een grondgebonden huurwoning niet aan de orde is.[9]   Een ander interessant rapport is de Regiecorporatie 2.0.[10]  Kansen dus voor een wooncoöperatie.

 

We zitten in een tijdperk van grote veranderingen. Grote organisaties, dus ook woningcorporaties, die hier niet creatief op in weten te spelen verliezen terrein, of vallen om.

 

Woningcorporaties mogen niet meer bouwen in de vrije huursector. Buitenlandse beleggers en investeerders verdringen elkaar om op deze kansrijke sector binnen te komen. Ook de sociale huurmarkt is bij deze partijen in trek. Een mooi voorbeeld zijn de sociale huurwoningen die Patrizia kocht van Vestia. Geen woningcorporatie wilde dit bezit overnemen, want stelde zij: er zijn alleen maar verliescijfers te boeken. De Duitse partij, Patrizia, kocht deze woningen op en maakt per jaar een miljoenenwinst.

Het verhaal is simpel: net als bij buurtzorg kent Patrizia weinig dure managementlagen en legt zij de autonomie voor het werk laag in de organisatie.

 

Patrizia Immobilien AG is de naam van de belegger die 5.500 woningen voor € 570 miljoen van het WSW overnam, dat is € 100.000 per woning. Wie een beetje aan het huizen zoeken is weet dat dat niet duur is, dus sommigen spreken van dumping. Maar van wie is deze club eigenlijk? Patrizia werd tien jaar geleden opgericht door Wolfgang Egger, hier temidden van zijn collegadirecteuren.

 

Patrizia Immobilien AG heeft een mandaat gekregen van meer dan €400 miljoen van de Bayerische Versorgungskammer (BVK). Patrizia heeft daarom een pan-Europese portefeuille van voornamelijk flats opgezet. De geplande investeringen zullen worden gedaan in bestaande woningen en flatgebouwen, evenals in nieuwbouw projectontwikkelingen met een focus op Nederland en de Scandinavische regio.[11]

 

Patrizia grijpt haar kans waar reguliere partijen tekort schieten. Het antwoord voor een vernieuwende verhuurder kan nog creatiever zijn dan Patrizia. Hoe? Door de mogelijkheden van haar woningzoekenden en huurders te stimuleren en samen met hen nieuwe constructies op te zetten om het wonen bereikbaar en betaalbaar te houden. De corporatie als motor voor zeggenschap en gemeenschapszin.

 

Verbreding van onze activiteiten

 

HVA werkt in toenemende mate samen met de twee andere huurdersorganisaties in Almere: HBV De Alliantie en GSA (GoedeStede). De drie huurdersorganisaties participeren in 3HO, de koepel van Almeerse huurdersorganisaties. Het ziet er naar uit dat het proces van het opstellen van prestatieafspraken door de gemeente, de drie woningcorporaties en 3HO in 2017 nog een stevig vervolg krijgt. Het is niet eenvoudig om alle betrokken partijen op één lijn te krijgen als het gaat om het voorzien in de behoefte van onze woningzoekenden. Veel onderwerpen zullen aan de orde komen. Eind 2016 zal 3HO samen met de woningcorporaties een gezamenlijk sloop- en renovatiereglement opstellen. In 2017 zullen alle regelingen van de drie corporaties worden vergeleken. Regelingen met betrekking tot de verhuur van woningen (vanaf het moment dat een huurder de woning betrekt tot aan het moment dat de huurder de woning na opzegging van de huur weer verlaat). Doel hiervan is om waar mogelijk samen met de corporaties te komen tot een stroomlijning van deze regelingen.

 

Verder wil HVA ook buiten de formele overlegmomenten om de contacten met het gemeentebestuur (zowel het college als een breed spectrum van raadsfracties) versterken.

 

Daarnaast zal HVA (tijdelijk) ook als huurdersorganisatie voor het woningbezit van Ymere in Lelystad optreden, zolang dit nog niet verkocht is.

 

 

Tot slot zal HVA zich buigen over de vraag of met de splitsing van het bezit van Ymere in een DAEB en een niet-DAEB tak (resp. woningen met een huur tot de liberalisatiegrens en duurdere huurwoningen) het wenselijk en mogelijk is ook de huurders in de duurdere huursector te vertegenwoordigen.

 

Waar staan wij voor…

 

De discussie binnen Ymere op gang brengen om hybride en gekanteld te denken en organiseren. We zullen hiertoe ons denken introduceren bij de SHY en vanuit het SHY bij het bestuur van Ymere.

 

Het is ons doel om binnen Ymere een soort gideonsbende in het leven te roepen. Een ‘bende’ waar ook huurders deel van uitmaken, professionals en leden van adviesraden binnen Ymere. Een werkgroep die het nieuwe denken en doen verder uitwerkt. Het resultaat moet zijn: het vergroten van de sociale huurvoorraad, het verlagen van de woonlasten, duurzaamheid en het versterken van de participatie – sterker nog van de zeggenschap.

 

Wij zijn ervan overtuigd dat gekanteld denken, oftewel hybride denken, en het duwtje in de goede richting de kloof tussen huurder verhuurder kan verkleinen en een antwoord vormt op het tekort aan betaalbare sociale huurwoningen in Almere. Een model waarmee Ymere haar imago regiobreed kan versterken en bovenal haar inbreng binnen de Almeerse prestatieafspraken kan vergroten.

 

 

Uiteraard staat ook in 2017 onze actielijst goed gevuld. Zo blijven we actief binnen de 3HO en met de opzet van nieuwe bewonerscommissies. Participeren we actief in het SHY. Organiseren we algemene ledenvergaderingen en bieden wij ondersteuning aan onze bewonerscommissies. Nemen we deel aan lokale overlegsituaties en bieden we met onze Helpdesk advies aan woningzoekenden en huurders.

 

———————————————————————————————————————————————

 

 

[1] CBS = Centraal Bureau voor de Statistiek. Betreft bevolkingsprognose van 28 september 2016

[2] De nieuwbouwproductie aan sociale huurwoningen is nihil. Door een verschuiving van commercieel naar sociaal vallen er een aantal woningen in het sociale segment (dit is de verschuiving binnen DAEB en niet-DAEB).

[3] Solvabiliteit = de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen.

[4] Een pavlovreactie is op een bepaalde situatie met steeds hetzelfde gedrag te reageren – het gedrag a.h.w. op de automatische piloot.

[5] De NPS (Net Promotor Score) is een commercieel meetinstrument om de klanttevredenheid te meten, zie Strategienota Ymere 2016+.

[6] Wat heeft een vriend eraan als ik hem Ymere aanbeveel, kan hij dan naar Ymere stappen en direct een huurwoning inslaan?

[7] Thaler, Sunstein e.a. In onderzoek zijn kanaalfactoren uitgewerkt om personen in denken en gedrag te beïnvloeden.

 

[8] Leren en veranderen bij volwassenen; S Bolhuis, 1995.

[9] Fakton; De rendabele sociale huurwoning, R´dam, 2 juli 2014.

[10] De Regiecorporatie, versie 2.0, juli 2013.

[11] Bron: 925.nl/archief 2015


 

 

 

Schrijf je in voor de nieuwsbrief van Huurders Vereniging Almere