Huurders Vereniging Almere

Omdat er iemand aan uw kant moet staan.

Werkplan 2016

DOOR HOOP EN VREES GEDREVEN

 

   HVA-banner

Het werkplan 2016 in perspectief

 

 

 

 

Inhoudsopgave 

Door hoop en vrees gedreven         2
Woonruimteverdeling stagneert  4
De prestatieafspraken  8
De onzichtbare woonconsument 14
De nieuwe kleren van de keizer 16
Woonlastenreductie

 

Huurverhoging 2016

 

De rol van de HVA

20

 

21

 

22

Nawoord 24

 

 

            

Door hoop en vrees gedreven

 

Medio 2015. De nieuwe woningwet is een feit. De wet zet de kerntaak van woningcorporaties krachtig neer: corporaties hebben een zorgplicht om mensen met een laag inkomen goed en betaalbaar te laten wonen. De nieuwe woningwet is een politiek antwoord op mismanagement, financieel wanbeheer, prestigeprojecten, megafusies, lokale ontworteling en exorbitante salarissen van bestuurders.

De aangescherpte woningwet moet excessen in de volkshuisvesting voorkomen en zet corporaties weer op hun plaats. Er is meer speelruimte voor huurdersorganisaties. Zij hebben nu een formele positie bij het opstellen van lokale prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties. Komen partijen niet tot overeenstemming, dan kan een partij, dus ook de huurdersorganisatie, het geschil voorleggen aan de minister. Deze zeggenschap geldt ook bij fusies tussen corporaties. Zonder instemming van een huurdersorganisatie is een fusie tussen woningcorporaties een mislukte race.

Woningcorporaties zijn ook verplicht het vastgoed te splitsen in een sociale woningvoorraad en een commerciële voorraad. De wet beoogt hiermee dat staatssteun, het veilig stellen van leningen door gemeenten en Rijk, niet wordt aangewend voor commercieel vastgoed, alsook dat tegenvallers in de commerciële poot niet op rekening van de sociale woningbouw terechtkomen.

Een verhuurder kan ook niet zomaar sociaal vastgoed naar haar commerciële activiteiten overhevelen en daardoor het aantal sociale huurwoningen verkleinen. In dat geval zou een huurdersorganisatie haar instemming kunnen onthouden. Het is dan de minister die hier een antwoord op moet geven.

In de wet is ook vastgelegd dat een verhuurder alle informatie, van belang voor het maken van prestatieafspraken, moet verstrekken aan een betreffende gemeente én huurdersorganisaties.

Ook de coöptatie en ‘het op voordracht van’ is deels achterhaald; huurdersorganisaties hebben nu het recht een derde van de Raad van Commissarissen voor te dragen.

Deze aanpassingen bieden perspectief. We hebben nu betere gereedschappen om daadwerkelijk voor de belangen van woningzoekenden en huurders op te komen: er is hoop het tij te kunnen keren. En dat is hard nodig; de Almeerse verhuurders kunnen niet blijven doorgaan met jaarlijkse forse huurverhogingen, de verkoop van sociale huurwoningen, de harmonisatie en het minimaal bouwen van betaalbare sociale huurwoningen.

We zullen ons in 2016 nog meer bekwamen op de inhoud van de volkshuisvesting én op onze  professionele onderhandelingsrol.

Maar daarmee is onze vrees nog niet van de baan. Het beschikken over prachtig gereedschap is mooi, maar als er niets is om aan te sleutelen houdt het snel op.

Neem de huisvestingsverordening. Wie het nog allemaal begrijpt mag het zeggen. Het geheel van regeltjes is zo ingewikkeld dat een verbetering voor de ene groep van woningzoekenden weer een nadeel oplevert voor een andere groep. Je kunt eindeloos met elkaar debatteren over aanpassingen om het systeem zo rechtvaardig mogelijk te maken. Maar belangrijker is de vraag: is het wel rechtvaardig dat woningcorporaties de sociale woningvoorraad steeds kleiner maken? We pakken dit onderwerp in ons werkplan uitvoerig bij de kop en gaan na wat er nu precies te verdelen valt.

Met veel tromgeroffel heeft de gemeente Almere kond gedaan van een geweldige prestatie: de woningcorporaties en de gemeente zitten weer aan tafel. Na jaren is het  gelukt prestatieafspraken met elkaar af te spreken. Dat is mooi, denk je dan, komt het allemaal toch nog goed. Maar is dat zo? Hoe hard zijn de afspraken en wat merken woningzoekenden en huurders van deze afspraken?

We schetsen in ons werkplan de kille wereld achter de glimmende pr-teksten. Het gaat niet alleen om kritiek leveren; we zullen onze positie belichten en voorstellen aanreiken. De sleutel om echt de deur naar een voldoende betaalbare woningvoorraad te openen, illustreren we met het verhaal: Wie levert het 18e huis?

De woningwet geeft een goede aanzet voor zeggenschap en participatie. Toch menen we dat de wet onvoldoende oog heeft voor maatschappelijke verhoudingen. Een sterk liberaal denken voert de boventoon. We bedoelen hiermee geen partijpolitiek. Wel het gemak waarmee huurders tot woonconsument worden gereduceerd. Een woonconsument die kritisch is, zelf kan kiezen, gebruik kan maken van zijn eigen kracht en sociaal netwerk, een huurder die zich kan organiseren. Of dit de werkelijkheid is, betwijfelen we. We zullen dit onderwerp verder uitwerken en aangeven wat een zorgplicht betekent voor een verhuurder.

De traditie luidt dat een werkplan vergezeld gaat van concrete acties. Wanneer we onze agenda’s openslaan, valt het op dat de belangenbehartiging bijna een fulltime job is. Overleggen stapelen zich op en nemen in omvang toe. We willen ons niet verliezen in een veelheid aan details en acties.

In augustus heeft het HVA-bestuur zich een paar dagen teruggetrokken om zich op haar speerpunten te beraden. De uitkomst van deze dagen vormt de neerslag van dit werkplan. Het gaat om de rode draad: wát maakt het verschil! We kiezen daarom voor zes hoofdonderwerpen: de woonruimteverdeling, de prestatieafspraken, woonlastenreductie, de huurverhoging 2016, de onzichtbare woonconsument en ethiek voor woningcorporaties.

Wanneer ons werkplan bij u de juiste snaar raakt, is het mogelijk tegenkrachten te organiseren om de ontmanteling van de noodzakelijke sociale woningvoorraad tegen te gaan.

We wensen u veel genoegen en herkenning bij het lezen van ons werkplan: Door hoop en vrees gedreven.

 

Namens de bestuursleden van de HVA

Piet Lautenbach (voorzitter)

 

 

 

Woonruimteverdeling stagneert

 

In januari 2015 is een nieuwe huisvestingswet van kracht geworden. Het hoofddoel van deze nieuwe wet is vrijheid van vestiging. Een nevendoel is dat de wet gemeenten mogelijkheden biedt de positie van kwetsbare groepen op de woningmarkt te beschermen. Zo kan een gemeente ingrijpen in de verdeling van woonruimten, en kan zij in prestatieafspraken de omvang van de sociale woningvoorraad en daarbij behorende huurklassen vastleggen.

De huisvestigingswet is lokaal vertaald in een huisvestingsverordening. In Almere is deze medio 2015 vastgesteld. De verordening regelt de verdeling van de sociale woningvoor-raad.

Een belangrijke vraag is of er in Almere genoeg sociale huurwoningen voor handen zijn om aan de vraag te voldoen, ofwel: wat is er te verdelen?

Wij veronderstellen, op grond van de vele vragen die woningzoekenden en huurders stellen aan onze helpdesk over lange wachttijden en hoge huren, dat het aanbod van betaalbare sociale huurwoningen ontoereikend is.

Heb je huurtoeslag dan kun je uitsluitend reageren op woningen met een maximale huur van € 576,87 en € 618,24; huren voor  respectievelijk de een- en meerpersoonshuishoudens.

Is het inkomen net even boven de huurtoeslaggrens dan loopt de huur snel op tot € 710,68.

Met veronderstellen dat er te weinig sociale huurwoningen per jaar vrijvallen, komen we niet verder. Er is een onderbouwing nodig. Hoe doen we dat? We maken met u een eenvoudige indicatieve rekensom, waaruit al dan niet moet blijken of woningzoekenden binnen een redelijke termijn een passende huurwoning kunnen verwerven.

 

 

Een belangrijke aanname voor de rekensom is het mutatiepercentage. Dit percentage verschilt per woningcorporatie, per huurklasse en per jaar. Voor onze rekensom gaan we uit van een gemiddeld percentage van 7% over alle huurklassen. De voorraad huurwoningen per huurklasse is lastig te bepalen, omdat we slechts over cijfers uit 2014 beschikken en niet weten hoeveel woningen bij mutatie door harmonisatie in huur zijn verhoogd en hoeveel woningen door de huurverhoging naar een hogere huurklasse zijn doorgeschoven. Om deze onzekerheid te corrigeren zijn de aantallen met 5% verlaagd. 2% rekenen we door aan woningverkopen. Daarnaast mag een verhuurder 10% van de sociale huurwoningen toewijzen aan mensen buiten de doelgroep  Het gaat in deze rekensom niet om precieze aantallen; wel om een indicatie te geven of er wel iets te verdelen valt.

 

Het aantal huurwoningen in Almere per huurklasse kunnen we nu berekenen, alsook het aantal woningen dat per jaar voor toewijzing vrijvalt.

Op dit aantal is nog een aantal correcties nodig. Van de vrijkomende woningen is 10% bestemd voor cliënten van maatschappelijke instellingen [1]. Een deel van de woningen moet worden vrijgehouden voor statushouders. Gelet op de vluchtelingenproblematiek is het realistisch om in het rekenmodel 30% van de vrijgevallen woningen te blokkeren [2]. De laatste correctie zijn woningen voor woningzoekenden met een urgentieverklaring. Zij kunnen zowel reageren op aangeboden woningen op inschrijfduur of loting, maar gaan in alle gevallen vóór reguliere woningzoekenden. Het aantal wisselt uiteraard per jaar. Voor onze rekentest houden we 2 % aan. Nemen we deze aantallen op onder labeling dan zien we de volgende figuur.

Bij woningnet staan ruim 38.000 mensen ingeschreven, waarvan 8.000 actieve woningzoekenden. Dit aantal ligt uiteraard nog hoger als woningzoekenden die voor loten kiezen, worden meegeteld.

 

De tabel geeft aan dat jongeren met een minimumloon bijna geen goedkope woning in Almere kunnen verwerven. Voor hen valt er per maand 1,1 woning te verdelen. Voor de andere leeftijdsgroepen is het niet veel anders. Heb je huurtoeslag dan val je buiten de boot – het ontbreekt aan aanbod. Verdien je net even boven de inkomensgrens voor huurtoeslag dan betaal je minimaal € 618 per maand, wetend dat het aantal woningen net even boven de € 618 aan huur zeer klein is; de huur loopt dan al snel op tot € 710 per maand, wat een onevenredige last vormt op een betreffend inkomen.

 

Zelfs met een superlange inschrijfduur redt je het niet om binnen een redelijke termijn een goedkope, betaalbare of bereikbare woning te vinden. Dan maar loten – maar hierbij is  statisch de kans kleiner dan met meer geld een casino uit te komen dan je er binnen ging.

Het beeld dat we schetsen stemt niet vrolijk. Kritiek van gemeente en verhuurder op de door ons gehanteerde cijfers zal niet uitblijven. Reacties zijn uitstekend, maar plusjes en minnetjes zullen de lage trefkans op een passende goedkope, betaalbare of bereikbare huurwoning in Almere niet noemenswaardig verbeteren.

We zien dat het dringen is. Heb je huurtoeslag en ben je alleenstaand dan zijn er twee woningen te vergeven op inschrijfduur en één woning via loting. Woon je samen en heb je huurtoeslag dan ding je mee naar één woning op inschrijfduur en drie woningen via loting.

Is je inkomen hoger dan de grens voor de huurtoeslag dan worden op basis van inschrijfduur vijf appartementen aangeboden en twee eengezinswoningen en via loting drie appartementen en één eengezinswoning.

We noemden al het hoofddoel van de nieuwe huisvestingswet: vrije vestiging. Dit houdt in dat woningzoekenden met een binding aan de regio hun woonduur kunnen inwisselen voor inschrijfduur. Doen ze dit voor eind 2015 dan behouden ze dit recht tot 2030. De consequentie is dat voor de Almeerse woningzoekenden de doorlooptijden nog langer worden.

De verleiding is groot de woonruimteverordening op bepaalde aspecten aan te passen en zo de pijn voor betreffende groepen te verzachten. Zo lag er een amendement uit de lokale politiek om de tekst te wijzigen waar staat ‘woningzoekenden met huurtoeslag met voorrang woningen toe te wijzen met een huur onder de € 618,24’ in ‘het uitsluitend toewijzen van deze woningen’. Een logische gedachte om scheefwonen tegen te gaan, maar zeer nadelig voor woningzoekenden die net een inkomen boven de huurtoeslaggrens hebben en veel duurder zullen uitkomen. Met als gevolg een hoge huurquote [4] en meer risico op huurschulden. Terwijl we het werkplan schrijven horen we dat het amendement is teruggetrokken [5].

 

De cijfers bieden weinig perspectief. We trekken nog geen eindconclusies. We gaan eerst na of de prestatieafspraken tussen de drie Almeerse verhuurders en de gemeente Almere een antwoord bieden op het nijpend tekort aan sociale huurwoningen.

 

De prestatieafspraken, wie levert het 18e huis? 

                                               Weinig kleur, veel grijstinten. 

Het was echt 1 april 2015 dat de gemeente en Ymere, de Alliantie en GoedeStede de nieuwe prestatieafspraken ondertekenden. In de media sprak men over een schitterend resultaat. Bij het goed doornemen van de afspraken komt een gevoel op dat we te maken hebben met een pyrrusoverwinning. Een pyrrusoverwinning lijkt een overwinning, maar is eigenlijk een verlies, een valse overwinning.

De afspraken zijn gemaakt vóór de vaststelling van de nieuwe woningwet; de Almeerse huurdersorganisaties stonden nog buiten spel.

We zetten eerst de feiten van deze afspraken op een rijtje, wegen de resultaten en verduidelijken het spel dat gespeeld wordt.

Positief is dat partijen erkennen dat de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen in Almere onder druk staan. De wachttijden te lang zijn en er een disbalans bestaat tussen inkomen en woonlasten. Het Nibud [6] stelt dat veel huishoudens na verhuizing naar een sociale huurwoning meer betalen dan gelet op het inkomen verstandig is. Een probleem voor met name huishoudens met een minimuminkomen. De corporaties zien hun huurachterstanden dan ook oplopen. [7]

De drie Almeerse verhuurders en de gemeente constateren dat er veel ten goede is gekeerd sinds de prestatieafspraken van 2014. Werden in 2013 via woningnet nog maar 24% betaalbare woningen [8] aangeboden, in 2014 is dit percentage opgelopen tot 35%. Men wil in 2015 de 50% bereiken. Maar partijen leggen de lat nog hoger: aan het eind van de collegeperiode moet dit 75% zijn. Dit is het percentage woningzoekenden dat een inkomen heeft lager dan de inkomensgrens van de huurtoeslag.

Om woningzoekenden met de laagste inkomens een goedkope woning te kunnen aanbieden zou de voorraad aan sociale huurwoningen 40% moeten bedragen, terwijl die 5% is. De oplossing heeft men voor handen: nieuwbouw en transformatie van bestaand vastgoed.

Wat hebben partijen nu over de productie van sociale huurwoningen afgesproken? Eigenlijk heel weinig. Er is maar één corporatie die, weliswaar een laag maar hard cijfers, geeft aan wat zij de komende  drie jaar aan de voorraad toevoegt: 333 huurwoningen met een betaalbare huur. De twee andere verhuurders praten in termen van streven, intentie en onderzoeken, maar houden drie slagen om de arm.

De gemeente kan een actieve rol spelen, maar beperkt zich eveneens tot onderzoek naar een corporatiehotel, de aanpassing van gemeentelijk vastgoed naar wooneenheden en houdt zich bezig met afgeleide zaken als een uitvraag ‘Goedhuur woningen’, Ibba [9], en een Bouwexpo met als thema Tiny Houses.

 

Verdere afspraken tussen gemeente en woningcorporaties zijn:

  • in 2015 ligt het aantal aan te bieden betaalbare huurwoningen op 50%;
  • blijft de voorraad goedkope woningen in 2015 steken op 5% (terwijl partijen constateerden dat dit 40% zou moeten zijn);
  • corporaties voeren een stringenter acceptatiebeleid, geen sociale huurwoningen met een relatieve hogere huur meer verhuren aan de laagste inkomens;
  • er volgt onderzoek om ouderen naar passende woning te laten doorstromen zonder onoverkomelijke financiële gevolgen (lees door harmonisatie een hogere huur);
  • een proefproject volgt om het zittende huurders – met een minimum inkomen en een te hoge huur en een in vergelijking met de omvang van het huishouden te ruime woning – mogelijk te maken om te verhuizen.

De afspraken over vitale wijken blijven steken in fraaie intenties en de wil om samen te werken bij woonoverlast, aanpak van hennepteelt en woninginbraken.

Vaag blijven ook de afspraken over wonen en zorg: partijen beogen een efficiënte ketensamenwerking, willen voorzien in het beter aansluiten van de verschillende stappen op de woonladder, en streven naar een goede samenwerking.

Evenzo de afspraken over duurzaamheid. Ook hier ambities; we werken aan en we onderzoeken een zonnepanelenproject.

De sky is the limit. Daar waar mogelijk wil Ymere zonnepanelen op platte daken van haar huurwoningen in Almere aanbrengen.

In elk overleg dat we met Ymere hadden, kwam dit onderwerp breed uitgemeten op tafel. Na korte tijd werd het stil. Wat bleek? Het project was in de ijskast gezet. Navraag leverde op dat er geen aannemers te vinden waren die vervolgschade bij lekkages wilden dekken. Een gelegenheidsargument – want waar is dan een opstalverzekering goed voor?

Het is duidelijk dat de in prachtige kleurstellingen gepresenteerde extra 1.000 sociale huurwoningen en de overige intenties, in de resterende collegeperiode, niet meer dan een grijstint zijn.

Gemeente en corporaties constateren hoge huren, oplopende huurachterstanden, lange wachttijden en het ontbreken van enige voorraad sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 403,06.

Niet zonder heroïek melden partijen dat in 2013 24% huurwoningen in het betaalbare segment is aangeboden, maar in 2014 al 35% en dat men het voor elkaar krijgt dit te verhogen naar 50% in 2015 en over drie jaar naar 75%.

Dit klinkt prachtig, maar nuancering is op zijn plaats. We zagen onder de uitwerking van de woonruimteverdeling dat er maar heel weinig te verdelen valt. De nieuwbouwproductie is minimaal en hoe minder te verdelen valt, hoe hoger de percentages per huurklasse. Anders gezegd: hoe groter de armoede bij de verdeling, hoe beter de cijfers!

Er is echt wat aan de hand met de huurmarkt in Almere. Niet alleen is er weinig te verdelen, ook de m2 prijzen zijn hoog; huren blijkt duurder dan kopen. Onderstaand zijn de m2 prijzen weergegeven van vrije sector woningen, sociale huur en koopwoningen. De m2 prijs van een sociale huurwoning ligt nagenoeg op het niveau van de vrije sector, terwijl de m2 prijs van koopwoningen 40% lager ligt. Een simpele oplossing is elke huurder een starterlening aan te bieden en koopconstructies als koopgarant.

Als het zo makkelijk was zouden de woningcorporaties veel meer sociale huurwoningen verkocht hebben. Dat is niet het geval, want kopen lukt niet voor woningzoekenden met lage inkomens; zij zijn aangewezen op huurtoeslag en kunnen bij geen bank terecht voor een financiering.

Deze huurders hebben toch huurtoeslag, dan is voor hen de feitelijke m2 prijs immers lager. Deels, huurmatiging overbrugt niet het 40% verschil. Daarnaast hoe meer relatief inkomen hoe lager de huurtoeslag en wanneer men net boven de inkomensgrens van de huurtoeslag aan inkomen heeft is de m2 prijs volledig voor rekening van een huurder.

De frictie tussen hoge huren, lage inkomens en een omvangrijke werkloosheid vertaalt zich eveneens in het aantal Almeerders met een bijstandsuitkering. Uit cijfers van het CBS [10] blijkt dat in maart van dit jaar 100 mensen meer dan verleden jaar in de bijstand terechtkwamen.

We lezen verwarrende cijfers over het aantal mensen dat een beroep doet op schuldhulpverlening. Het aantal neemt af. De oorzaak van de afname is niet dat minder mensen in de schulden terechtkomen, maar dat de toegang tot schuldhulpverlening is aangescherpt. De groep is veel groter dan de cijfers weergeven.

Ondanks een economisch herstel moet een steeds grotere groep met een minimaal inkomen rondkomen, terwijl de uitgaven juist zijn toegenomen. Van de mensen in de schuldhulpverlening heeft 87% een inkomen rondom het minimumloon of een inkomen tot maximaal modaal. In 2011 was dit nog 74% [11].

Na betaling van de huur, energie, verzekeringen en zorgkosten blijft er voor deze groep vaak weinig tot niets meer over voor de boodschappen. Vooral de gestegen huren en de afbouw van de huurtoeslag hebben een flink gat geslagen in het budget van deze groep.

We zien dat het opleidingsniveau het sterkste effect heeft; iemand die laag opgeleid is, heeft een drie keer hogere kans op een of meer van de genoemde typen schulden dan iemand die hoger is opgeleid. Ook huishoudens jonger dan veertig jaar en eenoudergezinnen hebben een verhoogde kans op problematische schulden, voor huishoudens met deze kenmerken is de kans twee keer zo hoog.

Wat concluderen we? Het ontbreekt in Almere aan voldoende goedkope, bereikbare en betaalbare huurwoningen. Door hoge huurverhogingen, harmonisatie en verkoop zijn veel woningen uit de ijzeren voorraad verdwenen en liggen de huren van de resterende sociale huurwoningen flink boven het landelijk gemiddelde. De prestatieafspraken bieden hierop een onvoldoende antwoord.

De woningcorporaties zeggen niet meer te kunnen doen. Zij verwijzen naar de verhuurdersheffing en de strenge financiële regels waaraan zij zich moeten houden. Voor ons zijn dit gelegenheidsargumenten. De verhuurdersheffing is al inverdiend door drie jaar op rij de huur boven inflatie te verhogen, door jarenlang te harmoniseren en door te bezuinigen op de organisaties zelf.

Het eigen vermogen van Ymere [12], maar ook die van de twee andere Almeerse verhuurders, klotst tegen de plint omhoog: dood kapitaal. Maar kapitaal dat kennelijk moet worden aangehouden om risico’s op beleggingsportefeuilles van collega-corporaties te kunnen dekken, of mogelijk van eigen risico’s op derivaten.

De gemeente verwijst eveneens naar de rijksoverheid, want zegt zij: ‘de zorg voor beschikbaarheid en betaalbaarheid is een inkomenspolitiek vraagstuk waar het Rijk primair verantwoordelijk voor is. De ruimte bij de lokale partijen om structureel het probleem rond betaalbaarheid en beschikbaarheid aan te pakken is beperkt. De kaders zijn strak en hangen in sterke mate af van het Rijksbeleid.’

We willen wel, maar we kunnen niet, is het credo. Wat ontbreekt is naar ons idee de goede wil. Verwijzen naar een abstracte overheid is in dit geval een beschrijving van wat de regels dicteren, maar geen verklaring voor eigen gedrag. Laten we dit eens illustreren met het verhaal:

 

Wie levert het 18e huis?

Er leefde eens een vader met drie zonen. Ze verdienden de kost met schoenlappen, dat deden ze al generatie op generatie. Op zekere dag stierf de vader en liet de zonen de schoenmakerij en 17 huizen na. In zijn testament had hij vastgelegd dat de oudste zoon de 1/2  van de woningen krijgt, de tweede een 1/3 en jongste zoon een 1/9. Hoe ze ook puzzelden, ze kwamen er maar niet uit. De emoties liepen hoog op. Ze vertrouwden elkaar niet meer. Ieder ging zijn eigen gang en de schoenmakerij verslonsde.

Ze hadden nooit geleerd problemen zelf op te lossen, dat deed de vader altijd met ouderlijk gezag.

 Ten einde raad bezochten ze de dorpoudste, maar die kon hen niet helpen: ‘voor het testament en de verdeling van het vastgoed ben ik niet verantwoordelijk, daarvoor moet je bij de centrale overheid zijn.’ Vervolgens legden ze hun probleem aan twee rijke vastgoedeigenaren voor: deze mannen wilden hen heel graag helpen, maar een oplossing kost tijd en geld en omdat ze al veel hadden geïnvesteerd verbood hun accountant nog enige uitgave te doen, helaas. Ze wilden wel met de dorpsoudste gaan praten. Dit gaf geen oplossing want de rijke dorpelingen betwistten de goede wil van de dorpsoudste en de dorpsoudste raakte gepikeerd om de arrogantie van zijn vermogende dorpelingen.

 Op een goede dag troffen ze een oude wijze man en hem vroegen ze om raad. De oude man keek een tijdje nadenkend voor zich uit en zei dan: ‘hier, neem tijdelijk mijn woning erbij en laat ons kijken wat er gebeurt. De helft van 18 – want zoveel huizen zijn er nu – is 9. Die zijn voor de oudste van jullie. 6 huizen, een derde, gaan naar de tweede zoon, en 1/9, twee huizen, zijn voor de jongste. 9 + 6 + 2 = 17. Nu  heb ik mijn huis ook weer terug. Met deze woorden verliet de oude man de schoenmakerij.

derde

 

 De moraal van het verhaal is dat door buiten de kaders te denken logische oplossingen voor het grijpen liggen. Het fundament om buiten kaders te denken is het staan voor eigen verantwoordelijkheid en het doorbreken van het vingerwijzen naar elkaar. In het verhaal trok de oude man zich het probleem van de drie broers aan en maakte zich deelgenoot van de oplossing, terwijl de anderen drukdoend aangaven waarom ze niet konden helpen.

De woningcorporaties laten zich sterk leiden door overheidsregels en dictaten van WSW en CF [13].De gemeente zegt betaalbaarheid en bereikbaar van de sociale woningvoorraad hangt af van de kaders die de overheid stelt.

En zo blijft een patstelling intact. Mooie woorden in de prestatieafspraken, maar tot augustus 2015 is er geen bouwvergunning verstrekt aan een Almeerse woningcorporatie.

 

De reacties van lezers over dit onderwerp op de website van Omroep Flevoland bevatten geen woord Spaans. Twee willekeurige citaten:

‘Schandalig. En maar wachten op een woning. Ze hebben er geen benul van hoe erg het is geen passende woning te krijgen. Ik kan een baan in Flevoland krijgen, maar woon in Groningen. Kan ik dus vergeten en moet weer in de bijstand blijven.’

 

‘hoe vaak (al jaren en dit jaar wederom) hoor ik niet dat er nu afspraken zijn die zorgen dat het beter wordt ….. de cijfers tonen dus het tegendeel aan …. zeker in deze tijd … reden voor harde maatregelen en een wetswijziging die regelt dat het eindelijk wel gebeurt, want die convenanten helpen dus blijkbaar totaal niets.’

Even verderop lezen we op dezelfde website, dat de gemeente Almere dringend op zoek is naar goedkope huurwoningen omdat er dit jaar nog 358 statushouders moeten worden gehuisvest [15].

Het artikel vervolgt: ‘het is het tweede jaar op rij dat Almere niet aan de vraag van het Rijk kan voldoen. Almere kijkt of gemeentelijke en commerciële gebouwen zo aangepast kunnen worden, dat er sociale huurwoningen van gemaakt kunnen worden. Naast reguliere woningzoekenden kunnen de woningen ook toegewezen worden aan vluchtelingen met een

verblijfsstatus. De maatregelen zijn nodig om de druk op de sociale woningmarkt te verminderen [16].

 

Almere kijkt of….is niet echt daadkrachtig. Wat des te meer opvalt is dat wanneer de overheid zegt je moet een bepaalde groep huisvesten de gemeente kennelijk wel in de benen komt.

Dat is niet goed – net als in het verhaal hebben we dan drie vechtende broers, ofwel binnen de schaarste aan sociale huurwoningen komen groepen woningzoekenden tegenover elkaar te staan.

Er ligt een eigen verantwoordelijkheid voor een lokale overheid en sociale verhuurders om  het recht op wonen voor I-E-D-E-R-E-E-N te garanderen.

De vraag is nu wat zijn dan oplossingen om de aantallen woningen in de segmenten goedkoop, betaalbaar en bereikbaar te vergroten en de nieuwbouwproductie van dit type woningen voortvarend ter hand te nemen? Voordat we tot oplossingen overgaan, eerst meer over de onzichtbare woonconsument.

 

De onzichtbare woonconsument

Tot in het midden van de jaren negentig van de vorige eeuw spraken we over huurders en leden. Woningcorporaties waren kleine lokale verenigingen en de leden vormden het formele gezag.

In deze jaren stegen de beurzen wereldwijd; er was veel geld in de westerse wereld. Een nieuwe afgod tekende zich af: geluk is geld en meer geld is meer geluk.

Het na de bijbel meest gelezen boek – in Amerika – is De kracht van Atlantis van de Amerikaanse filosofe Ayn Rand. Haar boodschap sprak in deze periode veel mensen aan: mensen, zegt ze, zijn per definitie egoïstisch en dat moet een overheid vooral zo laten; er is maar één belang – een vrije markteconomie – en voor wie mislukken is er liefdadigheid, kerk en voedselbank.

Voor Rand is egoïsme een morele deugd, want altruïsme en zorg voor anderen maakt mensen maar passief. In dit denken was het logisch dat woningcorporaties hun blik afwendden van de minder kansrijke huurders – ze hebben wel een belangrijker doel te dienen: het eigen financiële succes. Dit nieuwe geloof raakte bekend

als het neoliberalisme of economisme. Een dwingende doctrine die maatschappelijke problemen verengt tot economische of financiële kwesties. Alles draait om cijfers.

De overheid zette rond de eeuwwisseling stevig in op dit geldmotor-denken, versoberde haar taken en ging over tot privatisering van semi-overheidstaken. Woningcorporaties kwamen op eigen benen te staan, langlopende leningen werden kwijtgescholden en corporaties organiseerden zich naar het ideale model van een commercieel bedrijf.

Deze omwenteling heeft zich razendsnel voltrokken: verenigingen werden ontmanteld, leden aan de kant geschoven en stichtingen werden opgericht. Een bedrijf moet, zo luidt het geloof, groeien; fusies volgden elkaar in snel tempo op.

Een visie op de volkshuisvesting werd een vies woord, gesproken werd van businessplannen. Recent beklemtoonde onze minister-president dit overtrokken marktdenken toen hij zei: ‘visie is een olifant die je het zicht op een vrije markteconomie ontneemt’.

De prijs die de volkshuisvesting heeft moeten betalen voor dit quasi vrije-markt gedoe is hoog. De uitwassen zijn genoegzaam bekend, maar ook wie uiteindelijk voor de kosten opdraaien.

Met de privatisering en de schaalvergroting hebben woningcorporaties hun lokale wortels doorgesneden. De tijd dat een corporatiedirecteur nog op een bromfiets bij zijn leden en huurders langsging, was voorgoed voorbij.[17]

In het marktdenken werd de huurder een woonconsument, net zoals hij een klant is van een energiebedrijf, de garage of de supermarkt. De afstand van corporatie tot ‘consument’ is enorm groot, vaak met tussenschakels als callcenters. Het gevolg van het doorbreken van de menselijke maat is dat je het hoofd makkelijk van leed en pijn kan afwenden. Laten we dit verduidelijken met een gedachte-experiment:

Stel je loopt op een zomerse dag door een prachtig park. Bij een vijver zie je een kleuter spelen. Om je heen is het stil, je ziet niemand. Waar zijn de ouders, denk je. Dan plonst het ventje in de vijver. Wat doe je dan?

Natuurlijk zeg je – in het water springen en het kind redden. Je bekommert je dan niet om een nat pak, je dure blouse of overhemd. Ook zeg je niet tegen jezelf; ik kan er niets aan doen, moeten de ouders maar beter opletten.

 Als dit zo duidelijk is – waarom geven woningcorporaties zich dan zo gemakkelijk gewonnen; en zeggen: we kunnen niet anders, het is de overheid, het zijn de bezuinigingen? Het antwoord is duidelijk: de huurder is uit het blikveld verdwenen – wat nabij is raakt ons, wat veraf is laat ons koud!

 Een andere consequentie van schaalvergroting is dat alle huurders op een hoop worden geveegd, en tot middel gemaakt: een flappentap. En volgens het businessplan moet alles gedaan worden om ‘de woonconsument’ goed te bedienen. Goed bedienen is dan niet de echte problemen op de woningmarkt oplossen, maar turven of de zelfbewuste, vrije consument wel tevreden is over de bereikbaarheid, vriendelijkheid van het personeel en snelheid waarmee een onderhoudsklacht is opgelost.

Megaorganisaties hebben niets op met een mens van vlees en bloed. We hoeven maar naar Kassa of Kanniewaarzijn te kijken om te zien dat bij klachten een klant met een kluitje in het riet wordt gestuurd. Pas als een consumentenorganisatie zich er mee gaat bemoeien – en de klant zichtbaar wordt – volgen excuses en een bos bloemen.

Maatschappelijke organisaties die menen dat ze een bedrijf zijn, missen de boot. Ze zijn het levende contact kwijt met de mensen om wie het moet gaan. De ‘consumenten’ op hun beurt herkennen zich niet meer in zo’n organisatie. Wat maakt het nu uit of je huurt van de Alliantie, Ymere of GoedeStede?

Nu doen corporaties er bedrijfsmatig alles aan om hun ‘bedrijf’ een identiteit te geven. Welluidende missiestatements worden afgegeven – vetgedrukt staat op de website en servicebusjes van Ymere: wonen, werken, groeien. Maar een huurder denkt bij zichzelf, wat moet ik daarmee – hij doorziet de reclametaal: het mist een ziel.

Het is een illusie te denken dat onze verhuurder zich weer opsplitst in kleine lokale woningbouwverenigingen. Die tijd is geweest.Wel is het de hoogste tijd dat ook Ymere zich achter de oren krabt en invult wat voor haar zorgplicht betekent. Wij denken dat dit niet anders is dan in ruime mate betaalbare woonruimte beschikbaar stellen.

Niet goed kunnen wonen, hoge woonlasten, een huurschuld, een lage opleiding en een beperkt inkomen missen hun uitwerking niet. Er bestaat een nauwe relatie tussen deze factoren en, om maar een aantal aspecten te noemen, tienerzwangerschappen, opleidingsprestaties, psychische gezondheid, drugs- en alcoholmisbruik en criminaliteit[18].

We moeten realistisch blijven. Een morele discussie met de gemeente Almere en Ymere voeren zou zeker tot instemmend ja knikken leiden, maar vooralsnog geen woning extra opleveren. Wat staat ons wel te doen? Daarover hebben we het in het volgende hoofdstuk.


De nieuwe kleren van de keizer

                     Regie en zelforganisatie: Tools voor verandering

U kent vast nog wel het sprookje van de nieuwe kleren van de keizer. De beste kleermakers van het land waren druk in de weer voor de keizer de mooiste gewaden te maken. Iedereen geloofde deze vaklieden op hun woord. Gehuld in zijn nieuwe kledij liep de keizer trots als een pauw door de hoofdstad, als plots een klein jongetje riep: kijk nóu, de koning heeft geen kleren aan. Pas toen had iedereen door dat ze elkaar alleen maar napraatten.

 

keizer

 

Een eerste reactie bij het lezen van het sprookje is, zie je wel we worden bedot – de prestatieafspraken leveren niks op. Wíj willen ons niet fixeren op deze reactie, daar komen we niet verder mee. Wel willen we het napraten in eigen kring (gemeente en verhuurders) van ingenomen opvattingen aan de orde stellen en loskomen van vastgeroeste opvattingen.

De corporaties zitten gevangen in hun repeterende opvattingen dat ze door de verhuurdersheffing, en stringente voorschriften zo weinig speelruimte hebben. Je kunt dan tegenwerpen dat:

  • het eigen vermogen tegen de plinten klotst,
  • ze als broedse kippen op hun vermogen zitten,
  • verhuurders een solvabiliteit[19] hebben waar menig commercieel bedrijf jaloers op is,
  • de verheffingsheffing door de forse huurverhogingen al is inverdiend.

Het resultaat zou zijn dat men zich nog meer in het eigen gelijk vastbijt.

De gemeente zit gevangen in haar denken dat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen een inkomenspolitiek vraagstuk is van de landelijke overheid en dat lokaal met name de woningcorporaties de problemen moeten oplossen. Op deze opvatting is heel wat af te dingen. Niet alleen is ze niet consistent, maar ze belemmert ook actief

oplossend gericht denken en handelen. Ook hier geldt hetzelfde; kritiseren maakt dat de retoriek wel wordt aangepast, maar het resultaat blijft hetzelfde.

Een morele discussie opstarten zou ons niet echt verder brengen. Natuurlijk zullen gemeente en verhuurders het met ons eens zijn, maar hun reactie zal zijn: we staan met de rug tegen de muur.

De oplossing kunnen we alleen vinden door én aan te sluiten bij de ingenomen standpunten van gemeente en corporaties én een 18e woning te introduceren. Anders gezegd door voorbij de problemen te denken. Einstein memoreerde al dat je problemen niet kunt oplossen binnen het bewustzijn dat ze gecreëerd heeft….

Stel dat ieder van genoemde partijen gelijk heeft. Verhuurders moeten we dan niet lastig vallen met een nieuwbouwopgave die ze menen niet te kúnnen waar maken.

Waarop ze wel aanspreekbaar moeten zijn, is op het in concrete cijfers vastleggen van de aantallen woningen in de segmenten goedkoop, betaalbaar en bereikbaar die elke verhuurder in haar woningbestand beschikbaar houdt.

Dit betekent een sobere en soms negatieve jaarlijkse huurverhoging doorvoeren, stoppen met harmonisatie en stoppen met de verkoop van sociale huurwoningen.

Natuurlijk komt de vraag terug dat ook daar geen geld voor is. Maar die vraag is te pareren. Verkoop, en dus geld vrijspelen, is geen probleem, maar dan wél door de verkoop van woningen boven de sociale huurprijsgrens van € 710,68.  Het voordeel is duidelijk. Heel wat woningzoekenden die net een inkomen hebben boven de inkomensgrens van de huurtoeslag zijn op de vrije sector aangewezen en betalen een huur die volgens het NIBUD te hoog is voor hun inkomen. Door hun deze woningen te koop aan te bieden verminderen zij fors hun woonlasten.

Laten we een simpel voorbeeld geven. Henk en Petra wonen samen, zijn beiden 30 jaar en hebben een huurwoning met een huurprijs van € 740 per maand. Samen hebben ze een inkomen van € 35.000. Ze kunnen het huis kopen voor € 140.000. De bank rekent hun voor dat ze maximaal € 145.947 kunnen lenen. Ze willen graag weten wat ze bij koop per maand kwijt zijn. De bankmedewerker stelt een annuïteitenhypotheek voor en voert weer wat cijfers in en komt uit op een netto bedrag van € 465. Een voordeel dus van € 275 per maand [20].

Met alleen te wijzen naar de landelijke politiek komt een gemeente er niet. Zij heeft wel degelijk een eigen speelruimte. Tot nu toe verkent de gemeente haar speelruimte door Onderzoek, een beperkt project IkbouwbetaalbaarinAlmere (IbbA) en een Bouwexpo.

Niets staat de gemeente Almere in de weg een eigen gemeentelijk woningbedrijf op te zetten. Een model hiervoor is de regiecorporatie. Dit model is zeer uitvoerig doorgerekend en levert op dat door turn key opleveringen van nieuwbouwwoningen dure projectkosten voorkomen worden, dat door uitbesteding van beheertaken kosten laag blijven, dat een nieuwe organisatie niet gebukt gaat onder financiële lasten uit het verleden en dat maar een minimum eigen vermogen nodig is. Het gaat er bij een regiecorporatie niet om vermogen aan te laten groeien, wel om de liquiditeiten op orde te hebben: voldoende huuropbrengsten om onderhoud en bedrijfslasten te kunnen betalen, alsook een voorziening aan te leggen om groot onderhoud te bekostigen.

In een opzet van een regiecorporatie kunnen eengezinswoningen en flatwoningen worden gerealiseerd tegen huurprijzen van respectievelijk € 550 en € 400 per maand.  Voor uitvoerige informatie verwijzen we naar het rapport ‘De regiecorporatie, naar een doelmatige maatschappelijke verhuurder’.[21]

Een regiecorporatie kan worden opgezet door een gemeente, door een samenwerking van gemeente en lokale verhuurders of door initiatieven uit het middenveld hiertoe te faciliteren. Lokale verankering is verzekerd door de corporatie als een vereniging op te zetten.

Een ander model is de opzet van wooncoöperaties waar het nieuwbouw betreft, of de verbouw van leegstaande kantoren, gemeentelijk vastgoed of bedrijfsgebouwen. De gemeente kan al of niet met steun van de lokale verhuurders woningzoekende faciliteren lid te worden van een vereniging. Het voordeel is maximale zeggenschap voor de toekomstige huurders. De vereniging kan geld aantrekken voor de bouw of verbouw met betreffend vastgoed als onderpand. De gemeente kan, om de rente zo laag mogelijk te

houden en daardoor de huren, de lening borgen. De leden verkrijgen zo een woning goedkoop, bereikbaar, of betaalbaar en betalen de huur aan de vereniging. Er zijn voorbeelden dat afhankelijk van gestapelde en grondgebonden bouw stichtingskosten variëren van € 80.000 tot € 120.000 (dit is inclusief grond, ontwikkeling en realisatie). Stichtingskosten die lage huren mogelijk maken.

Het voordeel van wooncoöperaties is dat leden een sterke binding zullen hebben met hun vereniging. Alles is dichtbij en concreet. Handige lieden kunnen zelf werkzaamheden uitvoeren en zo de stichtingskosten verder verlagen en dus de huur. Om de stichtingskosten te drukken zullen betrokkenen zeer gespinsd zijn ecologisch minder milieubelastende grondstoffen en materialen duurzaam te verwerken. De woonlasten kunnen verder worden gedrukt door gebruik te maken van wind- en zonne-energie.

We zeiden het al eerder. Zelforganisatie is verdraaid lastig. Het is ook niet verwonderlijk dat zelforganisatie een sterke relatie heeft met iemands maatschappelijke positie, opleiding en inkomen. Maar juist in zelforganisatie van huurders en een helpende hand van de gevestigde partijen, ligt de kracht en de oplossing van de stagnerende sociale woningmarkt.

Het gaat om kleuren buiten de lijntjes. Anders dan het mede door de gemeente geïnitieerde woningbouwatelier dat een prijsvraag heeft uitgeschreven voor de goedhuurwoning met een huur van maximaal € 550 inclusief energiekosten. Hoewel de HVA een eigen plan heeft ingediend [22], zien we dat het vooral een onderonsje blijft tussen gevestigde partijen met de daarbij horende belangen.

Voor ons is een globale omschrijving in de prestatieafspraken van de bestaande voorraad van sociale huurwoningen en de nieuwbouwproductie te vrijblijvend. Daarmee komen we er niet. Het probleem echt oplossen betekent afzien van schijnoplossingen en mooie teksten. Het betekent inzetten op de organisatiekracht van huurders zelf. Hoe? Door hen te ondersteunen in zelforganisatie en het weer grip krijgen op de eigen woonsituatie.

Wat voor de bereikbaarheid en betaalbaarheid geldt, gaat eveneens op voor schone, veilige en leefbare wijken en wonen en zorg. Het doen van onderzoek is wel erg losjes geformuleerd. Wat bieden partijen daadwerkelijk en wat kan in harde cijfers worden uitgedrukt. Wat doen partijen concreet om projecten mede toegankelijk te maken voor mindervaliden en zorgvragers, en hoe wil men de doorstroming op gang brengen van huurders die een meer aangepaste woning nodig hebben maar niet meer huur willen betalen dan zij al doen voor hun huidige grotere woning?

 

 Woonlastenreductie

 VOORDEEL = SNEL TE BEREIKEN

Er zijn niet alleen onvoldoende sociale huurwoningen; de huurprijzen liggen in Almere boven het landelijk gemiddelde. De verklaring hiervoor is dat we te maken hebben met een jong woningbestand en dus een relatief hoge kwaliteit. De huren maken met de energiekosten een groot deel uit van het besteedbaar inkomen van huurders. Dat er alle reden is de huren te beperken en de huurverhogingen fors te matigen hebben we al aangegeven. Een andere manier om de woonlasten te reduceren is de kosten voor energie te verlagen.

De HVA blijft er op hameren dat Ymere daadwerkelijk waar mogelijk zonnepanelen gaat toepassen. Voorbeelden in het land zijn bekend dat met een geringe bijbetaling door huurders een forse besparing mogelijk is.

Er is nog een andere mogelijkheid. Overstappen naar een andere energieleverancier levert volgens de Autoriteit Consument & Markt een besparing op die kan oplopen tot € 420,- per jaar. Dat is tot € 35,- per maand aan vaste lasten. Uit recent onderzoek van onderzoeksbureau CG Selecties blijkt dat bewoners met de laagste inkomens zich het minst bezighouden met vergelijken en overstappen. Terwijl deze groep naar verhouding het meest gebaat is bij een bewuste keuze voor scherpe energietarieven.

Ymere adviseert haar huurders energie af te nemen van WoonEnergie. Een energieleverancier die een samenwerking is aangegaan met verhuurders en exclusief aan huurders levert. De reacties die we hierop horen is: ja dat zal allemaal wel.

Het aanbieden van producten met een mooie reclameverpakking werkt niet. Een huurder is zoals we al eerder beschreven geen consument. Wat zij wel wil is goede voorlichting, enige hulp, duidelijkheid en zelf kunnen beslissen.

Pricewise heeft een prachtige vergelijkingssite [23]. Maar ook dit is toch wel lastig, wat staat er nu precies, wat betekent het en waar begin je aan als je overstapt.

Ymere kan een belangrijke rol vervullen door haar huurders aan te bieden met hen de vergelijkingssite door te nemen en de goedkoopste aanbieder te selecteren. Een huurder heeft dan de mogelijkheid dit op hem te laten inwerken en al of niet te besluiten over te stappen. Een perfectie serviceverlening naar huurders toe. Op de website van Ymere kan dit in het oog springend worden vermeld, maar ook kan dit aanbod bij elk huurdercontact worden ingebracht en kan het worden vermeld in het bewonersblad.

 

De huurverhoging 2016

EEN IJZEREN VOORRAAD IN STAND HOUDEN

Onder prestatieafspraken las u dat het onvermijdelijk is dat de Almeerse verhuurders de bestaande voorraad sociale huurwoningen in stand houden. Dat betekent voor de komende jaren een totaal ander huurbeleid dan tot nu toe. Om woningen in de verschillende huurklassen te behouden zal maar zeer beperkt de huur kunnen worden verhoogd, of zelfs in bepaalde situaties moeten worden verlaagd.

Vanaf 2016 kennen we een gewijzigde woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS is een systeem waarop punten aan een woning worden toegekend en door elke punt met een bedrag te verhogen ontstaat de maximaal redelijke huur. Sociale huurwoningen mogen door harmonisatie of huurverhogingen deze bovengrens niet overschrijden.

In Almere zien we dat in veel gevallen de huurprijs al ruim boven de 90% ligt van de maximaal redelijke huur.

Een belangrijke verandering in het WWS is dat de waardering van de woning voor 25% wordt bepaald door de WOZ-waarde.[24] Gelet op de kwaliteit van de sociale huurwoningen

In Almere en de marktwaarde van betreffende woningen, ligt het voor de hand dat ook de maximale huurprijsgrens om hoog gaat.

Dit mag echter geen reden zijn voor Ymere deze huurruimte te benutten. Doet zij dat wel dan blijft er nagenoeg geen sociale huurwoning meer over.

 

De rol van de HVA 

We kiezen voor een actieve rol om de belangen van de huurders en kandidaat huurders te behartigen. Reactief zou betekenen dat we uitsluitend zouden reageren op het beleid en het beheer van Ymere. Het gevaar is dat we ons zelf daarmee vastzetten en vervreemden

van onze achterban. De problemen van de sociale woningmarkt in Almere zijn breder dan de eigen verhuurderszaken. Om die reden werken we constructief samen met de twee collega-huurdersverenigingen in Almere. Als HVA zijn we een voorstander om deze samenwerking een juridische basis te geven, zodat we als een gedegen en inhoudelijke gesprekspartner aan de prestatieafspraken kunnen deelnemen.

We realiseren ons dat onze nieuwe positie veel van ons vraagt. Op veel terreinen zullen we onze kennis flink moeten bijspijkeren. Verhuurder en gemeente hebben de luxe dat zij professionals kunnen inzetten die, met specialistische kennis en indrukwekkende powerpoint presentaties, discussies al snel naar hun hand kunnen zetten.

Behalve het inhoudelijke aspect zullen wij ons bekwamen in vergader- en communicatievaardigheden. Je afzetten heeft weinig zin. De ‘waarheid’ bestaat niet. Het gaat er om hoe je ontwikkelingen waarneemt en interpreteert. Onze ervaring is dat zelfs botsende opvattingen tot constructieve oplossingen kunnen leiden. Dat wil zeggen: staan voor je eigen inzichten en opvattingen, en deze op een vruchtbare wijze voor het voetlicht brengen.

Belangen behartigen betekent veel overleg voeren. In de figuur hieronder ziet u hoe de overlegstructuur is georganiseerd. De SHY [25] is het platform van alle huurdersverenigingen binnen Ymere. Zij is de gesprekspartners naar het bestuur van Ymere toe. De 3 HO’s zijn de drie Almeerse huurdersorganisaties.

De participatiestructuur van een grote woningcorporatie is omvattend, vraagt veel tijd en is ingewikkeld.

Het past een serieuze huurdersorganisatie om gedegen advies uit te brengen op de vele beleidsstukken die Ymere produceert. Om dit werk gedegen en constructief op te pakken

zullen wij in 2016 weer actief op zoek gaan naar jonge gedreven bestuursleden met hart voor de volkshuisvesting en empathie voor de problemen waar de Almeerse huurders mee worstelen.

Huurders zitten niet te wachten op nukkige verhalen wat de HVA allemaal doet. We willen daarom onze naamsbekendheid vergroten door waar we voor staan in korte krachtige slagzinnen te gieten à la Loesje. Met de leden van de bewonerscommissies zullen we onze boodschap breed onder de aandacht brengen.

Het doel is tweeledig: naamsbekendheid en de opzet bewerkstelligen van nieuwe bewonerscommissies.

Met de helpdesk blijven we aan de weg timmeren. Twee keer in de week hebben we een spreekuur. Huurders kunnen telefonisch vragen stellen of persoonlijk langskomen. We weten niet alles en op tal van vragen is niet zo maar een antwoord te geven. Wel hebben we een goede sociale kaart zodat we gericht kunnen door verwijzen, vaak met een naam van een contactpersoon. Wat we altijd doen is goed luisteren en de vraag verduidelijken. De actie is voor een betreffende persoon zelf. Niet dat we een persoon het bos insturen – we houden contact met een betreffende huurder over hoe een actie verloopt. Als het echt nodig is schromen we niet om zelf contacten te leggen.

Zelf voor je rechten opkomen is in sommige gevallen lastig voor onze bezoekers. Zeker als je menigmaal je hoofd hebt gestoten aan bureaucratische instanties. We horen nogal eens dat er niet echt geluisterd wordt; dat je klacht vervormd wordt naar het script dat een callcenter medewerker voor zich heeft liggen. De antwoorden die je krijgt klinken logisch en aannemelijk, maar zodra je de hoorn erop legt, merkt je dat je niet verder bent gekomen.

We brengen de komende periode de helpdesk onder de aandacht van de wijkteams. Onze werkwijze sluit naadloos aan op de denkwijze van de WMO: eigen kracht en waar nodig ondersteuning. De rol van ‘cliëntondersteuner’ is ons niet vreemd.

Voor de HVA is allesbepalend of huurders haar zien als partij die voor hun belangen opkomt. Huurders zitten niet te wachten op lange verslagen in welke commissies we allemaal actief zijn, op een participatienota en ingewikkelde berekeningen. Zij willen resultaten zien op zaken die het verschil maken. Ze willen een huurdersorganisatie die er voor hen is. Daarom zetten wij in op concrete zaken:

  • huurverlagingen,
  • een einde aan de harmonisatie,
  • meer nieuwbouw van goedkope, betaalbare en bereikbare woningen,
  • stoppen met de verkoop van sociale huurwoningen
  • en verlaging van energiekosten.

Dit is geen geringe ambitie. Voordeel is dat we nu door de woningwet een formele stem hebben gekregen, maar de woningwet heeft ook een schaduwzijde: ze legt het handelen van woningcorporaties zo strak vast  – alsof het financiële instellingen zijn – dat de verworven zeggenschap al snel kan stuklopen.

 

Nawoord

We maken in ons werkplan een reis door een volkshuisvestelijk landschap. Nogal wat rapporten en nota’s treffen we aan. Intenties te over. Het is net als een reclame voor een zonvakantie, altijd schijnt de zon, maar als je er zelf bent, heb je drie weken regen.

Het is goed mis met de sociale woningvoorraad in Almere. Er zijn nagenoeg geen goedkope, betaalbare en bereikbare huurwoningen voor handen. Het aantal is zo gering dat maar een heel beperkt aantal per jaar voor toewijzing beschikbaar komt.

Als we vervolgens van deze aantallen de gelabelde woningen afhalen zien we dat reguliere woningzoekenden héél héél veel geduld moeten uitoefenen om een huurwoning te verwerven.

De prestatieafspraken tussen de gemeente Almere en de Almeerse verhuurders hebben een hoog intentiegehalte. De uitkomst is beperkt: hard is vastgelegd dat er slechts 333 betaalbare huurwoningen – binnen de collegeperiode – worden toegevoegd. Een druppel op een gloeiende plaat.

De aantallen woningen die de corporaties in de segmenten goedkoop, betaalbaar en bereikbaar beschikbaar houden, zijn niet concreet vastgelegd. Door de forse huurverhogingen en harmonisatie zullen steeds meer huurwoningen in huurklasse doorschuiven en voor woningzoekenden onbereikbaar worden. Het gevolg: nog langere wachttijden.

De impact van het niet binnen een redelijke termijn kunnen verwerven van een passende betaalbare woning is groot. Je zou toch maar je wachttijd steeds meer zien oplopen of bij loting opmerken dat je kans op een prijs in een casino groter is.

De woningwet versterkt de positie van huurdersorganisaties. Bij de nieuwe ronde van de prestatieafspraken in 2016 gaan wij er vol in.

We kiezen geen strategie om verhuurders en gemeente negatief te bekritiseren. Wel spreken we hen aan op hun morele verantwoordelijkheid.

Voor een echte doorbraak zetten we in op de mogelijkheden die gemeente en verhuurders wél hebben. Mogelijkheden die we hebben verduidelijkt met de parabel van de 18e woning en de kleren van de keizer. De kern is niet wegkijken en wijzen naar elkaar en de centrale overheid. Maar de eigen verantwoordelijkheid pakken. Net als met een verregende vakantie: wat je van je vakantie maakt en hoe je die beleeft, daarvoor ben je zelf verantwoordelijk.

Het landschap van de lokale volkshuisvesting anders interpreteren biedt kansen voor een andere aanpak. Een noodzakelijk aanpak, omdat de bestaande situatie onacceptabel is.

Wij bieden een opzet om de bestaande sociale voorraad in stand te houden en niet te laten afkalveren, maar ook een opzet de woningproductie fors ter hand te nemen, huren te verlagen, de verkoop van sociale huurwoningen te stoppen, een negatieve harmonisatie,  verlaging van de energiekosten en het zichtbaar maken van de onzichtbare woonconsument.

Graag slaan we met u de handen ineen!

[1] De 10% woningen voor cliënten van maatschappelijke instellingen en de 10% vrije toewijzing door verhuurders staat bekend  als de  80/10/10-regel. De 10% vrije toewijzing houdt in dat 10% een sociale huurwoning  kan betrekken tot een inkomen van niet de 34.911, maar 38.950.

[2] Bij het schrijven van het werkplan hebben statushouders een voorrangspositie op de woningmarkt. Het kabinet meldt dat zij hiervan wil afzien en betreffende huisvesting wil regelen met prefabwoningen, containers en omgebouwde kantoren en niet meer met de gebruikelijke sociale huurwoningen.

[3] Dinsdag 1 september 2015

[4] Een huurquote is de verhouding tussen inkomen en de huur. Het NIBUD adviseert om het gevaar van schulden te voorkomen de woonlasten – huur en energiekosten – maximaal 30% van het inkomen zouden moeten bedragen. In het geval van een inkomen even boven de huurmatigingsgrens komt de huurquote al snel boven de 50% uit.

[5] Bron: gemeente Almere 13 oktober 2015.

[6] NIBUD: Nederlands instituut voor budgetvoorlichting

[7] Bron: Planbureau voor de leefomgeving. Financiële risico’s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt, 24 oktober 2014

[8] Betaalbaar zijn de woningen tot € 618,24. Goedkoop is tot € 403,06. Bereikbaar is € 710,68

[9] Ibba staat voor IkbouwbetaalbaarinAlmere. We noemen het hier afgeleid, omdat de aantallen woningen die onder dit label gebouwd worden beperkt zijn en geen absoluut antwoord geeft op de grote vraag naar goedkope woonruimte. .

[10] CBS: Centraal Bureau voor de Statistiek

[11] Bron: Zorg en Welzijn, 26 maart 2015

[12] Bron: Jaarverslag 2014 – eigen vermogen 5,7 miljard, jaarresultaat 176 miljoen en een solvabiliteit van 21,8%

[13] WSW staat voor Waarborgfonds Sociale Woningbouw, en CF voor Centraal Fonds

[14] Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek

[15] Het aantal is genoemd door de gemeente Almere op 1 september 2015

[16] Bron: Omroep Flevoland 28-09-2015

[17] Uit ‘Door het oog van de naald, excelleren in de volkshuisvesting’

[18] Onderzoek van Wilkinson en Pickett: Waarom gelijkheid beter is voor iedereen, 2009

[19] Solvabilteit is de verhouding van het eigen vermogen en het vreemde (geleende vemrogen)

[20] In dit voorbeeld loopt door aflossing in de tijd de netto maandlasten op: minder renteaftrek. Dit is echter minder dan bij een huurwoning,  waar 4 tot 6,5% per jaar aan de orde kan zijn bij een inflatie van 2,5%. Rekenen we gemiddelde door van deze koopwoning, dan is de bruto maandlast € 546 en de netto maandlast € 513.

[21] Versie 2.0, juli 2013, Aldert, Gruis en Snoeijs

[22] Dit plan is uitvoerig omschreven in het HVA jaarverslag 2014:  de cassettewoning

[23] Vergelijkingssite van Pricewise: http://ow.ly/SMBdC

[24] WOZ-waarde = waardering onroerende zaken

[25] SHY:  Samenwerkende Huurdersverenigingen Ymere.

Schrijf je in voor de nieuwsbrief van Huurders Vereniging Almere