Huurders Vereniging Almere

Omdat er iemand aan uw kant moet staan.

HVA manifest 2015

 

 

 

 

 

 

MANIFEST 2015

 

Het werkplan in perspectief

 

 

 

 Inhoudsopgave 

 

 

 

 

Inleiding:        2
Economen, politici en bestuurders slaan de plank mis  4
Een ver-van-me-bed-show 10
Waar staan we voor? 11
De Almeerse situatie 13
De mechanisering van Ymere 16
Hoe verder? 20
Een nieuwe weg 22
Andere agendapunten 24
Nawoord 26

 

 

 

Het werkplan in perspectief

 

Dit jaar presenteren wij ons werkplan op een geheel eigen wijze. In augustus 2014 hebben we ons tijdens twee bestuursdagen bezig gehouden met wat er allemaal speelt binnen de  volkshuisvesting. Hoe volks is zij nog en welke belangen spelen er allemaal? Meer dan ooit is de vraag actueel wat de invloed is van een huurderbelangenvereniging en wat haar mogelijkheden zijn om daadwerkelijk voor de belangen van haar leden op te komen. We constateerden dat we op tal van terreinen achter de feiten aanlopen. Dat moet anders! We zullen buiten de kaders moeten treden. Het begin is dit manifest.
Wat is onze visie, wat zijn de knelpunten voor huurders en woningzoekenden in Almere, wat zijn onze principes, en waar richten we ons op in 2015? Een manifest roept op tot actie. Dat is wat we willen bereiken!
De media melden wat we elke dag aan den lijve ondervinden: oplopende wachttijden voor een sociale huurwoning, fors stijgende huren, een groeiende groep huurders die door de hogere woonlasten en kosten voor levensonderhoud in de problemen komt, een toename van de werkloosheid en een economie die weer in een recessie duikelt.

Het kabinet heeft om het begrotingstekort te dekken de volkshuisvesting als pinautomaat ontdekt. Dit is niet zo vreemd, omdat de woningcorporaties door extravagant gedrag de indruk wekten dat het geld bij hen tegen de plinten omhoog klotste.

Schrijnend is dat de rekening van de verhuurdersheffing uiteindelijk bij de huurders en woningzoekenden terecht komt. Huurders krijgen een huurverhoging boven inflatie voor de kiezen. Woningzoekenden hebben het nakijken: de woningproductie in Almere ligt al jaren nagenoeg stil en door de harmonisatie is verhuizen naar een passende bestaande woning geen optie. De vraag is hoe lang dit zo kan doorgaan en wanneer de wal het schip keert? Als er niet écht iets verandert in het overheidsbeleid en in de volkshuisvesting staan ons nog jaren van malaise te wachten. Behalve de verhuurdersheffing hangt het zwaard van risicovolle derivaten nog dreigend boven de sociale woningmarkt. Woningcorporaties hebben in het verleden royaal risicovolle derivaten ingekocht. Vestia is hét voorbeeld van hoe het fout kan gaan. Het miljardenverlies moet in eerste instantie door de sector zelf worden opgebracht. Als we weten dat komende jaren nog wel wat woningcorporaties door het ijs zullen zakken, dan laat het zich niet moeilijk raden dat een verhuurder, onzeker over de toekomst, zich steeds meer terugtrekt, investeringen op slot zet en uitsluitend gericht zal zijn op de eigen organisatiebelangen. Reorganisaties volgen elkaar op, al dan niet voorzien van klinkende retoriek. De mensen om wie het werkelijk moet gaan, verliezen steeds meer het vertrouwen in hún woningcorporatie.

Een cruciaal moment waarop woningcorporaties de lokale wortels hebben doorgezaagd, was de verzelfstandiging midden jaren negentig. De vereniging was uit en de stichtingsvorm was het nieuwe parool. Klein was niet langer meer beautiful, het moest groter, grootst. Fusies waren aan de orde van de dag. Woningcorporaties waren geen volkshuisvesters meer. Ze gedroegen zich als een commerciële onderneming met woonconsumenten.

Misstanden bleven niet uit. De politiek wilde weten hoe dit allemaal heeft kunnen gebeuren en riep een parlementaire enquêtecommissie in het leven. Veel nieuws leverde de enquête niet op. Bekend waren al de graaicultuur, de hoge salarissen van corporatiebestuurders, de snelle bolides,  megalomane projecten, een falend toezicht, het cruiseschip van Woonbron, de derivatenhandel van Vestia, en het ontbreken van een zelfregulerend vermogen in de sector. Wat te denken van corporaties die met huurdersgeld een olifantenparade wilden organiseren, een aap in het buitenland adopteren en een weidevogelgebied wilden aankopen.

De enquêtecommissie besteedt veel papier aan wat er allemaal mis is gegaan. De focus ligt op meer toezicht, afbouw van DAEB-activiteiten en defuseren van landelijk opererende woningcorporaties.

Vier, weliswaar nog niet duidelijk gedefinieerde, adviezen stemmen hoopvol. Zo is de commissie van mening dat huurders een rol moeten krijgen bij het opstellen van de gemeentelijke woonvisie, zij gebruik kunnen maken van gekwalificeerd adviesrecht bij grote investeringen, projecten en bij de benoeming van bestuurders. Maar ook dat de cultuur binnen de corporatiesector radicaal moet veranderen: minder denken vanuit privaat ondernemerschap, meer vanuit maatschappelijke dienstbaarheid. En dat er ruimte moet zijn voor experimenten met alternatieven voor het instituut woningcorporatie.

Vier belangrijke aanbevelingen die vragen om corporatiebestuurders met lef, die kiezen voor lokale verankering, die staan voor de belangen van haar huurders. Die weer aansluiten op het ontstaansrecht van woningcorporaties: een nutsvoorziening vóór en dóór de direct betrokkenen.

De volkshuisvesting is door de sector zelf veel schade toegebracht. Het vertrouwen van veel huurders in hun verhuurder is niet groot. In algemene zin zijn de aanbevelingen van de enquêtecommissie prachtig. De echte oplossing ligt ons inziens in zichtbare lokale verankering: mensen moeten zien dat hun verhuurder het beste met hen voorheeft. Een uitsluitend gereglementeerde participatie is niet genoeg. Het gaat om de menselijke maat, vertrouwen en lokale initiatieven.

Met ons manifest schetsen we, vanuit ons perspectief op de volkshuisvesting, een uitweg uit de impasse. We laten het niet alleen bij analyse en perspectief. We belichten een nieuwe weg.

Wij vertrouwen erop dat onze zoektocht u motiveert om met ons de belangen van de huurders en woningzoekenden in Almere in een actueel zingevend kader te plaatsen.

 

Namens de bestuursleden van de HVA

 

Piet Lautenbach (voorzitter)

 

 

 

 

 

 Economen, politici en bestuurders slaan de plank mis

 

Economen proberen met glanzende grafieken en dikke rapporten voorspellingen te doen over de financiële markten en de economie. Opvallend is dat er nogal wat tegenstrijdige medicijnen worden aangeboden. Twee uiterste visies zijn: bezuinigen versus stimuleren.  De verhalen zijn eenvoudig. Als je te veel uitgeeft als overheid moet je op de uitgaven bezuinigen. Nee, zegt het andere verhaal. Je moet juist de koopkracht vergroten, want dat maakt dat er weer geïnvesteerd wordt en de werkgelegenheid toeneemt.

 

De Europese Centrale Bank kondigde begin september aan de geldpers in een hogere versnelling te zetten. De interbancaire rente kwam hierdoor uit op slechts 0,05%. Dat is goed nieuws zou je denken. Ondernemingen kunnen weer investeren. Woningcorporaties kunnen voor bijna niets geld aantrekken om te bouwen, groot onderhoud uit te voeren en te herstructureren. Het geld komt weer in beweging, de werkgelegenheid neemt toe en  consumenten krijgen meer te besteden. Maar helaas, het geld gaat niet naar ondernemingen en burgers, maar naar de banken. Zij krijgen in ruil voor riskant schuldpapier cash geld in handen en kunnen daarmee hun balans oppoetsen. Een vreemde wending als we weten dat de oorzaak van de opeenvolgende recessies de financiële crisis was: banken die zich hadden verrijkt met de verkoop van flodderhypotheken. Veel overheidsgeld, waardoor nu bezuinigd moet worden, ging al richting banken.

 

De financiële markt heeft een alles overheersende invloed. Ondernemingen en burgers zien dit en vragen zich af waarom zij zo moeilijk geld bij de bank loskrijgen, en waarom de regering zo hardnekkig aan haar bezuinigen vasthoudt, terwijl zij op dit moment overheidsleningen voor bijna niets kan aantrekken.

 

Economen zitten vast in fictieve modellen. Er bestaat een grote onzekerheid over wat werkt. Het kabinet pareert de onzekerheid met één antwoord: bezuinigen. Het lijkt een totempaal waaraan alles wordt opgehangen.

De Europese eis is dat Nederland haar begrotingstekort terugbrengt tot 3% van het bruto binnenlands product[1]. Een omvangrijk bezuinigingspakket van 18 miljard volgde. De prognose van de rijksoverheid was dat het tekort in 2014 0,3% hoger zou uitkomen. Opnieuw volgde er een bezuinigingsronde van 6 miljard. Was dit nodig? Nee! Het Centraal Plan Bureau verwacht dat het tekort eind 2014 al is teruggebracht tot 2,9% en in 2015 verder daalt tot 2,1%. Arre Zuurmond berekende al in 2012 dat de overheid zonder te bezuinigen, jaarlijks 3 maal het bezuinigingsbedrag kan uitsparen door kansen te grijpen en dingen slimmer te regelen[2]. Alleen al in het zwartgeldcircuit zou de fiscus 72 miljard kunnen ophalen, aan het uitbannen van administratieve rompslomp 3,5 miljard, en aan een compacte overheid 5 miljard[3].

 

Een cruciale factor voor de stagnatie is een gebrek aan vertrouwen in de toekomst.

Bedrijven investeren niet, woningcorporaties drijven de huren op en consumenten houden

de hand op de knip.

 

De mensen aan de onderkant van de inkomenspiramide voelen elke maand weer hoe moeilijk het is de eindjes aan elkaar te knopen. Perspectief op een verbetering tekent zich niet af. Alles wordt alleen maar duurder, de huren stijgen procentueel meer dan het inkomen, de zorgpremie zal volgend jaar mogelijk stijgen, het eigen risico loopt op tot

375 euro. Ook hier is de bezuinigingstotem weer richtinggevend. De overheid legt de corporaties een verhuurdersheffing op. De zorgverzekeraars zijn verplicht een zodanig hoog eigen vermogen op te bouwen dat, net zoals bij de verhuurderheffing, de rekening op de mat van de burger valt. Rogier van Boxtel, topman van zorgverzekeraar Menzis, ziet een tijdbom tikken onder het ziektekostenstelsel. Verzekeraars zullen drempels opwerpen voor dure patiënten, want vervolgt hij, verzekerden uit arme buurten doen een groter beroep op zorg dan verzekerden uit rijkere postcodegebieden[4]. We stuiten hier op een schrijnende maatschappelijke ongelijkheid: er bestaat statistisch een groot verschil tussen de levensverwachting, mate van gezondheid en geluksbeleving, van bewoners van arme en rijke buurten. In een uitgebreid onderzoek toont een Amerikaans-Brits onderzoek[5] aan dat stress om het hoofd boven water te houden, het ouderdomsproces versnelt.

 

We horen al jaren dat de gezondheidszorg onbetaalbaar wordt. De totempaal is snel gevonden: sluit de verzorgingshuizen, verhoog de drempel voor een verpleeghuisopname, verlaag de gelden aan gemeenten voor maatschappelijke ondersteuning, en beperk de huishoudelijke hulp tot ‘wat echt nodig is’. Bezuinigingen voorzien van fraaie retoriek: door het benutten van de eigen kracht van een zorgvrager en van zijn sociale netwerk, kan hij zolang mogelijk zelfstandig blijven wonen.  De werkelijkheid is indringender. Per definitie wordt er al veel mantelzorg geleverd. Als je uiteindelijk op je buren bent aangewezen voor de boodschappen dan voelt dit als een verplichting, waar je niets tegenover kan stellen. Dat voelt niet goed en ondergraaft je zelfstandigheid.

De ANBO meldt dat het een fictie is dat in een ‘participatie maatschappij’ hulp in hoofdzaak geleverd kan worden door familie, vrienden en buren. Een kwart van alleen al de ouderen zegt geen sociaal netwerk te hebben waarop zij kunnen terugvallen[6].De toename van de zorgkosten wordt al te gemakkelijk toegeschreven aan de vergrijzing.  Uitgebreid onderzoek toont evenwel aan dat de grootste kostenposten in de medische zorg worden veroorzaakt door dure medicamenten en zeer geavanceerde apparatuur. Kosten die niet aan een bepaalde leeftijdscategorie zijn toe te schrijven.

De energiekosten vormen een andere belangrijke uitgave in het budget van levensonder-houd. Ook hier ligt de procentuele stijging fors boven de stijging van de overige kosten van het levensonderhoud. Waren energiebedrijven in het verleden in handen van gemeenten en/of provincies, na de privatiseringsgolf verkochten lokale overheden hun belang en vulden hiermee de eigen kas. Voorbeelden dat burgers directe invloed konden uitoefenen op de besteding van deze gemeenschapsgelden, zijn niet onmiddellijk voor handen.

 

Voor hen die buiten het arbeidsproces staan, is uitzicht op werk niet rooskleurig. Ook al groeit de economie miniem, veel meer arbeidsplaatsen levert dit niet op. Verdwenen er door automatisering al banen, door robotisering en uitbesteding van arbeid aan lage lonenlanden staan duizenden banen op de tocht. Voor de Amerikaanse markt is becijferd dat 47% van de huidige banen het risico loopt om de komende twee decennia te verdwijnen[7]. Voor de Nederlandse situatie zou 39% van de werknemers een baan in de gevarenzone hebben. Wat ontstaat is een superklasse van rijken en een grote onderklasse van armen. De groep van mensen die het nakijken hebben, wordt alleen maar groter[8]. Ondanks dit gegeven is het overheidsantwoord bezuinigen en langer doorwerken, voorlopig tot het zevenenzestigste levensjaar. Nodig is dit niet, wanneer pensioenfondsen hun toekomstige verplichtingen zouden kunnen doorrekenen met een normaal rendement.

De effecten van deze maatregelen zijn groot: pensioenen dalen of blijven nagenoeg gelijk, door een latere uitstroom blijven arbeidsplaatsen bezet, en de mensen met zware fysieke beroepen zullen met veel pijn, moeite en arbeidsverzuim de eindstreep van de pensioensleeftijd moeten zien te halen[9]. Het argument van het kabinet dat langer doorwerken heel gewoon is, omdat we allemaal ouder worden, is een drogreden. Dat de gemiddelde leeftijd toeneemt is vooral te danken aan een lage zuigelingensterfte. Stelt u zichzelf eens de vraag – worden we echt ouder, neemt u dit ook waar in uw omgeving?

De recessie treft huurders hard. De wachttijden voor een betaalbare huurwoning lopen voor starters met jaren op. Wooncarrières zijn door harmonisatie onmogelijk geworden. Wie verhuist er naar een meer passende en gewilde woning als de huur met tientallen euro’s wordt verhoogd? De huurverhogingen boven inflatie maken huren onbetaalbaar. Voor mensen met een baan en nog net geen modaal inkomen bestaat er geen aanspraak op huurtoeslag, zodat al snel meer dan 35% van het inkomen aan huur opgaat.

In haar rapportage meldt het PBL[10] dat het aantal huishoudens met een ontoereikend inkomen vooral onder huurders de laatste jaren sterk is gestegen. Onder een toereikend inkomen verstaat zij dat er geld is voor levensonderhoud, verzekeringen, belastingen, wonen en zorg. Luxe zoals vakanties, een auto, abonnement of vereniging, huisdier of andere luxe artikelen worden niet meegerekend.

 

 

Aandeel woningeigenaren en huurders met ontoereikend inkomen

 

Het CBS en het SCP[11] becijferden dat 8% van de Almeerders onder de armoedegrens leeft. Dit zijn circa 15.000 Almeerse inwoners, meest huurders. De onderzoekers concluderen dat de economische crisis die in 2008 begon eerst nog weinig effect had op de armoedecijfers, maar dat het aantal mensen dat onder de armoedegrens leeft sinds 2011 enorm is toegenomen. Dat komt doordat mensen die hun baan verloren, eerst nog een tijd WW kregen. Omdat ze door de crisis geen werk meer vonden, belandden ze daarna in de bijstand.

 

Uit een enquête onder 1068 huurders van de Alliantie in Almere blijkt 70% van de respondenten de woonlasten te hoog te vinden. 52% tegen het landelijk gemiddelde van 40% ontvangt huurtoeslag. In de toelichting lezen we:

‘De verhoogde woonlasten worden door de huurders als ingrijpend ervaren. Zo heeft een derde het lidmaatschap van een vereniging opgezegd en heeft 40 procent het abonnement op een krant of tijdschrift opgezegd. Ook is er een flinke groep huurders die noodgedwongen heeft moeten snijden in de kosten voor medische zorg. Veertig procent stelt een bezoekje aan de tandarts, fysiotherapeut of medisch specialist uit. Een kwart van de huurders heeft een aanvullende zorgverzekering opgezegd en 16 procent stelt zelfs de aankoop van medicijnen uit.’[12] 

De cijfers staan niet op zich. Op 7 oktober 2014 schreef minister Schippers aan de Tweede Kamer dat het aantal mensen dat de zorgpremie niet meer betaalt eind dit jaar toeneemt tot ruim 340.000.  Een ander signaal is het aantal woningontruimingen door huurschuld. In Almere zien we een stijging van 18%[13].

Het voedselloket Almere zag het afgelopen anderhalve jaar het aantal klanten verdubbelen. Inmiddels komen wekelijks 480 gezinnen langs voor voedselhulp. Bestond de groep daklozen veelal uit mensen met een psychosociale indicatie, steeds meer  goed opgeleide daklozen, zonder baan en met financiële problemen, roepen hulp in voor onderdak.

Als baanzekerheid wegvalt, het inkomen keldert, je met moeite over een lange periode elk dubbeltje moet omdraaien, je afhankelijk raakt van allerlei bureaucratische instanties en de woning van je ‘dromen’ niet bereikbaar is, dan valt al snel het vertrouwen weg op een hoopvolle toekomst.

De klappen van stevig financieel overheidsingrijpen komen bij de mensen met de kleinste beurs hard aan. Behalve de financiële problemen en de zorg om rond te komen, is het effect op de geestelijke gezondheid groot. Moedeloosheid en depressiviteit liggen op de loer, en hoe weinig stimulerend is armoede voor opgroeiende kinderen. In de grafiek zien we dat mensen met de kleinste beurs en lage opleiding niet alleen financieel de hardste klappen moeten opvangen bij een recessie, maar ook hoger scoren op de deprivatieschaal[14].

 

Depressie is een kenmerk van frustraties, maar kan zich ook uiten in geweld. In Almere neemt huiselijk geweld schrikbarend toe[15]. Volgens de gemeente Almere heeft dit te maken met een toenemende schuldenproblematiek, een hoog aantal scheidingen en woningnood. Factoren die veel spanning met zich meebrengen en mensen op scherp zet.

 

Sta je onder aan de maatschappelijke ladder dan is het lastig om fier door het leven te stappen. De afhankelijkheid van instituties is groot. Het maakt niet uit wat je zelf wilt en doet, anderen bepalen wel wat je hebt te doen, en wat voor jou wel of niet mogelijk is. Vreemd is het niet dat door betutteling het zelfvertrouwen en positief zelfbeeld een flinke deuk oplopen. Problemen staan niet op zich. Het gaat niet alleen om het vinden van een betaalbare woning,werk, inlopen op een huurschuld, maar ook relaties staan onder druk en schaden de fysieke- en geestelijke gezondheid. Dagelijks horen we van navrante situaties. Kort geven we een willekeurig geval weer. Om de privacy te waarborgen spreken we over Annemiek.

 

Annemiek is in de dertig. Ze oogt breekbaar maar uit haar expressie spreekt ook een zekere trots. Ze zoekt naar woorden. Het valt haar moeilijk om over zichzelf te praten. Als ik beaam dat dit ook lastig is, kijkt ze me monter aan. Eindelijk is er iemand die naar haar luistert. Dan begint ze haar verhaal. Als enig kind moest ze al vroeg haar moeder verzorgen die leed aan depressies. Haar vader, een man met losse handjes, verliet het gezin toen ze zeven was. Op haar achttiende trouwt ze. Ze krijgen twee zonen. De eerste jaren ging het goed, ze hadden beiden een baan en konden een woning kopen.

Maar dan verandert langzaam haar hele leven. Haar man uitte steeds meer zijn agressie, eerst verbaal met denigrerende opmerkingen, dan fysiek. Uiteindelijk verlaat zij met haar kinders de woning en komt via omzwervingen terecht in de vrouwenopvang. Ze is ten einde raad en langdurig depressief.

Uiteindelijk wordt de scheiding uitgesproken en resteert een restschuld op de hypotheek. Ze wil niets liever dan haar eigen boontjes doppen en vindt voor een beperkt aantal uren werk als beveiliger. Het lukt haar een huurwoning van Ymere te verwerven. Maar er blijft een schuldgevoel aan haar knagen – heb ik het allemaal wel goed gedaan, doe ik me kinderen niet tekort, hebben zij niet teveel geleden. Ze stopt haar kinderen dwangmatig geld toe. Maar haar karige inkomen is niet genoeg voor de huur, aflossing hypotheekschuld, het geld toestoppen aan de twee kinderen en alle overige kosten. De huurschuld loopt op en er dreigt een huisuitzetting.    

Ze kijkt me aan en zegt: ik weet het wel, ik heb er financieel een rotzooi van gemaakt. Maar hóe ook, ik moet een dak boven me hoofd houden, dat is het minste dat ik voor me kinderen kan doen. Ik schaam me zo. Waar kan ik terecht? Bij het incassobureau van Ymere kom ik niet verder. Haar trots heeft haar ervan weerhouden bij andere instanties aan te kloppen.

Wat kan er wel gebeuren, waarbij Annemiek echt geholpen en gesterkt wordt in haar zelfstandigheid. Uiteindelijk komen we uit bij het Leger des Heils die beschermingsbewind kan regelen. Maar ze voelt zich

bedrukt door het gedrag van haar oudste zoon. Hij is nu zeventien, maar vanaf zijn vijfde is het een probleemkind. Nu zijn het diefstal en drugs. Ooit heeft ze wel hulp gezocht, maar dat kwam niet verder dan praten en praten. Als ik vertel een goede hulpverleenster te kennen bij jeugdreclassering, knikt ze. Na een korte stilte, zegt ze contact met deze mevrouw op te nemen.    

 

Het verhaal van Annemiek laat zien hoe makkelijk het mis kan gaan als je uit een

kwetsbaar gezin komt, en je van een heel klein inkomen moet rondkomen. Maar ook lezen we over de spankracht, weerbaarheid en trots. Het verslag toont aan hoe gefragmenteerd maatschappelijke organisaties opereren: u moet de huur op tijd betalen en zo nodig spreken we een betalingsregeling af, waarvan wij de hoogte van de aflossing bepalen.

Voor uw andere problemen – die de oorzaak zijn van de wanbetaling – moet u niet bij ons zijn. U bent voor ons slechts huurder, voor humaniteit is geen plaats en tijd.

 

In het voorbeeld van Annemiek zien we dat zij een inkomen heeft onder het minimumloon. Het is vreemd dat als je wel 40 uur werkt voor een minimumloon, je zorg- en huurtoeslag nodig hebt om de zorgkosten en huur te kunnen betalen. Of de huren en zorgkosten zijn gewoon te hoog óf het minimumloon en daarvan afgeleid de bijstand, is structureel te laag. Het is krom dat de overheid corporaties een verhuurdersheffing oplegt, de verhuurders de aanslag doorberekenen aan de huurders, en de overheid vervolgens weer hogere huurtoeslagen uitkeert.

 

Bezuinigen lijkt wel een Pavlovreflex. Veel bezuinigingstrends zitten ingebakken in de tijdgeest. Als maar genoeg deskundigen verkondigen dat dit het tovermiddel tegen de recessie is, gaan we er vanzelf in geloven.

Het zit ook vervat in maatschappelijke structuren die ons begrip te boven gaan en waarin eigen verantwoordelijkheid ver te zoeken is. Instanties wijzen naar elkaar. De centrale overheid wijst naar Brussel, gemeenten wijzen naar Den Haag, en woningcorporaties wijzen naar het kabinet en de regeldrift van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en WSW[16].

De parlementaire commissie woningcorporaties is een helder voorbeeld. Geen van de getuigen ervoer ook maar iets van een eigen verantwoordelijkheid.

 

De corporatiesector, de goed functionerende woningcorporaties daargelaten, hebben de negatieve publiciteit, de bezuinigingen en de hoon van de politiek zelf over zich afgeroepen. Zij hebben de plank flink misgeslagen. Veel is geïnvesteerd in het eigen ego van bestuurders en heel weinig in de belangen van huurders. Woningcorporaties moesten bedrijven worden, net nog geen beursgang, alles moest groter en glimmender. Het miljardendrama van Vestia plaatste de sociale volkshuisvesting in de gevarenzone.

De sector zelf blijkt moeilijk in staat persoonlijke ambities van bestuurders te kunnen beteugelen. Raden van toezicht en de accountancy zien door de ingewikkelde financiële constructies onvoldoende wat er gaande is. Een explosief mengsel dat leidt tot onverantwoorde beslissingen. Er zal heel wat moeten gebeuren. Uitzonderlijke prestaties door woningcorporaties zijn nodig, willen zij weer een gedegen positie verwerven op het volkshuisvestelijk speelveld. Vanuit onze positie van huurderbelangenvereniging dragen we hier graag ons lokale steentje aan bij, omdat het belang van een maatschappelijke verhuurder van grote invloed is op het leven van vele huurders en woningzoekenden.

 

Schetsen wij een te pessimistisch beeld? We denken van niet. Het IMF[17] spreekt in haar rapport World Economic Outlook over de ergste crisis sinds de Tweede Wereldoorlog. Een depressie die voor de westerse landen nog jaren zal aanhouden. Andere wegen, dan botweg bezuinigen en schaalvergroting, moeten bewandeld worden.

 

 

 

Een ver-van-me-bed-show

 

We horen maar wat vaak van huurders ‘politiek en participatie’ zijn een ver-van-me-bed-show. Een eerste reactie als je dit hoort is dat de persoon elke interesse ontbeert en gemakzuchtig is. De vraag is of we met deze constatering een persoon wel recht doen. Als we de dikke Van Dale opslaan, lezen we over deze uitdrukking: dat is iets waar ik me helemaal niet mee bezighoudt; dat is iets op grote afstand van me.

Een heel natuurlijke reactie als iets te ver van je afstaat en buiten je invloedssfeer ligt. De omvang van organisaties hebben kennelijk de menselijke maat overschreden. Het is een psychologisch mechanisme dat we in een voor ons niet te begrijpen wereld op zoek gaan naar aansprekende personen met wie we ons kunnen identificeren. Dat kan een erudiet auteur zijn, een groot staatsman, een politicus of wie ook. Eigenlijk al die personen die van grote betekenis zijn en een lichtend voorbeeld voor een betere samenleving.

Een huurder vertelde dat voor hem zuster Emmanuelle een baken is om iets voor de maatschappij te kunnen betekenen. Emannuelle was een Belgisch-Franse zuster die tot haar pensioen filosofie doceerde. Op haar tweeënzestigste jaar besloot ze zich te ontfermen over de armen en zich in Caïro te vestigen bij de voddenraapsters van de sloppenwijk van Azbet-el-Nakhl. Ze bouwde er samen met de betrokkenen scholen, huizen, ziekenhuizen en medische centra. Iedereen, hoe beperkt soms ook, droeg zijn steentje bij. Een schitterend voorbeeld waarbij de mensen begeleiding geboden werd, maar zij zich ook konden ontwikkelen en vertrouwen kregen in hun eigen mogelijkheden.

 

Organisaties binnen de volkshuisvesting, zorg en onderwijs zijn losgezongen van hun basis. Ze zijn verzelfstandigd, hebben de lokale wortels doorgesneden en zijn verworden tot turbo-organisaties. Humanisering van de samenleving is vervangen door mechanisering van organisaties. Organisaties waar een huurder of klant niet meer kan binnenkomen, maar stuit op de poortwachters van het call center. Ook al heb je duizend keer gelijk, zijn er makkelijke oplossingen denkbaar, je komt niet verder of je moet met de Kassa-bus het probleem wereldkundig maken[18].In het satirische programma Kanniewaarzijn vertelt een Ymere-huurder over het getouwtrek om schimmelproblemen in zijn woning op te lossen[19]. Zelfs met een rapport van een bouwkundige van de Woonbond in de hand, dat het een bouwtechnisch probleem betreft, boekt hij geen succes. Als Kanniewaarzijn in actie komt, gaat Ymere uiteindelijk tot gedegen herstel over.

 

Lichtende voorbeelden van werkelijk betrokken politici en bestuurders zouden veel kunnen goedmaken, maar ze zijn schaars. Zo schaars dat maar weinigen steil achterover vielen toen zij hoorden dat de ex-bestuurder van Vestia de handen in onschuld waste, en opstapte met een premie van 3,5 miljoen euro.

De menselijke maat overschrijden heeft enorme effecten. We kennen de mensen om ons heen niet meer. Ieder krijgt een nummer en wordt in de computer ingevoerd. Het statistisch gemiddelde is de maat. De woningcorporatie is niet meer van de mensen om wie het gaat. Het toezicht is hen uit handen genomen. Kwamen huurders in het verleden bestuurders en directies persoonlijk tegen op ledenvergaderingen en konden zij zich direct uitspreken over zaken die de lokale gemeenschap aangingen, nu staat er een ivoren toren met commissarissen en raden van bestuur. Personen die een eigen invloedssfeer hebben, waar de huurder geen grip op heeft. Zij hebben netwerken die deel uitmaken van de status quo. We zien dit zelfs in de politiek. De old boy networks die als belangrijke drijfveer hebben elkaar lucratieve baantjes toe te schuiven. Er gaapt een kloof tussen de leefwereld van vele huurders en de leefwereld van bestuurders en commissarissen. De scheiding van sociale klasse en belangen is groot. Het lijken twee verschillende toneeluitvoeringen die gelijktijdig worden opgevoerd. Een onverstaanbare kakofonie van stemmen. Ieder praat de taal van zijn script.

 

 Waar staan we voor?

De woningcorporaties kennen een rijke ontstaansgrond. Ruim honderd jaar geleden waren  het de notabelen die zich de erbarmelijke leefomstandigheden van de minst bedeelden ter harte namen. Zij ontplooiden tal van lokale initiatieven om betaalbare huisvesting te realiseren. Ondernemingen die er alle baat bij hadden hun arbeiders goed op te vangen, volgden in het kielzog van deze maatschappelijke ontwikkeling. Maatschappelijk, omdat de zorg verder ging dan alleen wonen. Het was ook gericht op ontwikkeling, zelfontplooiing, burgerschap en zeggenschap. Initiatieven die juridisch in een verenigingsvorm werden gegoten en waarbij welgestelden hun energie en kennis belangeloos ter beschikking stelden. De verenigingsvorm bleef bestaan tot midden jaren negentig van de vorige eeuw. Op grond van de woningwet was het deze verenigingen niet toegestaan eigen vermogen op te bouwen. Dit veranderde in de jaren zeventig. Eigen reserves werden toegestaan, en woningcorporaties waren voor de overheid hét middel voor bouwen en beheren. Corporaties groeiden in die periode fors in omvang doordat ze veel gemeentelijk woningbezit overnamen. De overname van de woningen van de RIJP vormde voor Almere de start van de drie woningbouwverenigingen[20]. Eind jaren tachtig meende de overheid dat de woningnood voorbij was en dat de corporaties het verder wel alleen afkonden. Voordeel voor de overheid was dat zij niet langer meer risico’s hoefden te dragen en geen rijksleningen hoefden te verstrekken.

Met de transitie naar de verzelfstandiging van de sector kwam het denken op dat corporaties bedrijven zijn die niet langer afhankelijk kunnen zijn van goedbedoelende verenigingsleden. Zoals een kudde schapen in een keer van richting kan veranderen, zo vormden woningbouwverenigingen zich om naar stichtingen. Zeggenschap door huurders werd vervangen door ingewikkelde participatie.

Enorme kantoorgebouwen werden uit de grond gestampt, directies breidden zich uit tot meerhoofdige besturen en commissarissen deden hun intrede. Bestuurders vergeleken zich graag met de CEO’s uit het bedrijfsleven[21]. Hun voorbeelden waren de nieuwe helden als Cees Verhoeven van Ahold en Rijkman Groenink van ABN AMRO. Verhoeven werd vijfmaal uitgeroepen tot topondernemer van het jaar en Rijkman Groenink verwierf de titel van manager van het jaar. Het succes van beide heren had een relatieve korte houdbaarheidsduur. Beiden vergaloppeerden zich aan ongecontroleerde overnames en gesjoemel.

De eens gevierde Vestia-CEO deed niet alleen de volkshuisvesting op haar fundament schudden, maar heeft het mogelijk gemaakt dat een groot deel van de sociale huurwoningen zijn verkocht aan Patrizia, een Duitse vastgoedbelegger.

De HVA heeft meer op met volkshuisvestelijk denken en handelen dan met een neoliberale denkwijze. Wij zijn ervan overtuigd dat woningcorporaties, gelet op het maatschappelijk kapitaal en ontstaansgeschiedenis, per definitie moeten staan voor goed en betaalbaar wonen en welzijn. Bij welzijn denken we niet aan het leveren van diensten op het gebied van welzijn, maar wel aan het faciliteren van mogelijkheden voor huurders om zelf zeggenschap te hebben over hun woning, woonomgeving en woonlasten. De basis hiervoor is kleinschaligheid en aansluiten bij die zaken die huurders echt bezighouden. De Annemiekes van deze wereld hebben weinig op met ingewikkelde participatiestructuren en een onpersoonlijke dienstverlening. Dat staat te ver van hen af. Een neoliberale bedrijfspolitiek negeert hen als persoon, maakt ze tot nummer, tot loser.

Ymere is een van de grootste volkshuisvestelijkespelers. De enorme schaalgrootte is een fait accompli. Net zoals de landelijke politiek voor 99,9% buiten onze uitvoeringssfeer ligt, kunnen we niet anders dan binnen deze grootschaligheid zo goed en kwaad als het kan de algemene belangen van de Almeerse huurders dienen. Verderop zullen we de knelpunten daarbij belichten. We zetten ook een stap vóórbij de knelpunten. Specifiek voor de Almeerse situatie beschrijven we ‘een nieuwe weg’.

Met deze nieuwe weg sluiten we voor een deel aan op een belangrijk beginsel dat is beschreven in het ondernemingsplan Met Ziel en Zakelijkheid van Ymere.

We lezen in dit plan: “IJmere werkt al meer dan anderhalve eeuw met passie en betrokkenheid aan de verbetering van het woon- en leefklimaat van onze klanten. Onze doelgroep bestaat vooral uit mensen met een kleine beurs. (…) Wij zijn er trots op dat, ook in deze tijd idealisme en een positief mensbeeld nog steeds de drijfveren zijn van een grote ondernemende corporatie als Ymere. Groot zijn is daarbij voor ons geen doel op zich, het is een hulpmiddel om het motto ‘wonen, leven, groeien’ in ons regionale werkgebied met kracht en enthousiasme op de kaart te zetten (…)’.

Voor een belangrijk deel onderschrijven we dit beginsel. De woorden passie, betrokkenheid en verbetering van het woon- en leefklimaat, spreken ons aan. Wel is een kanttekening op zijn plaats. De prachtige missie ademt ook paternalisme en neoliberaal denken uit. Het zou alleen Ymere zijn die met passie en betrokkenheid aan de verbeteringen werkt. En de huurder is geen partner, bondgenoot, maar een klant, dus slechts afnemer, een nummer en object.

Een meer volkshuisvestelijke uitleg is om niet te spreken over klanten of consumenten, maar over medecontractanten met zeggenschap. Zeggenschap over je eigen leven, over zaken die je raken, over dat wat je nabij staat. Een woningcorporatie staat te ver van de leefwereld van huurders af om er warm voor te lopen. Voor veel huurders zijn andere zaken belangrijker: de eindjes aan elkaar knopen.

 

De Almeerse situatie

We hebben in voorgaande werkplannen uitvoerig de knelpunten van de Almeerse sociale huurmarkt beschreven en waar nodig met cijfers onderbouwd.

De belangrijkste problemen waren en zijn:

  • Stagnerende nieuwbouw van sociale huurwoningen;
  • Oplopende wachttijden voor een betaalbare huurwoning;
  • Negatieve effecten van harmonisatie;
  • Hoge woonlasten;
  • Ontbreken van een integrale visie op wonen en zorg.

 

De sociale huurmarkt

De productie van sociale huurwoningen ligt al jaren nagenoeg stil. De drie corporaties voegen bijna niets toe. Strijd is er over de grondprijzen. Argumenten die de corporaties  naar voren brengen, zijn: er is onvoldoende geld om te investeren, de onrendabele top drukt te veel op het eigen vermogen en investeren zit niet in onze meerjarenbegroting. Dit is geen krachtige argumentatie. Net als zorgverzekeraars potten woningcorporaties hun geld op. Ymere heeft een solvabiliteit van 55% terwijl 20% ook wel eens voldoende kan blijken. Er is dus voldoende ruimte om te investeren, zeker omdat investeren in sociale woningbouw een laag risicoprofiel heeft. Door de min of meer gegarandeerde huurinkomsten kunnen elk jaar de rentes op leningen worden betaald, het onderhoud en het beheer. Het argument dat een investering niet is meegenomen in de meerjarenbegroting is eveneens vreemd. Een investering doet in de basis niets af aan een bestaande begroting.

Een lichtpuntje is dat de gemeente Almere en de drie woningcorporaties in 2013 een intentieovereenkomst hebben getekend om de productie op gang te brengen. Helaas blijft het tot nu toe bij intenties. Het verbaast ons dat Ymere zich afzijdig houdt en maar beperkt investeert in de Almeerse sociale woningmarkt. In ons werkplan 2014 hebben we uitvoerig aangegeven dat een onrendabele top slechts een visuele presentatie is over een periode van 50 jaar. Daarnaast kunnen de stichtingskosten door goedkoper bouwen flink worden teruggebracht, waardoor een onrendabele top verdwijnt en de huur voor een eengezinswoning op maximaal 550 euro uitkomt.

De grondgebonden woningen in groene wijken vormen het succes van Almere. De gemeente Almere breekt met deze lijn en wil inzetten op gestapelde goedkope Tiny Houses. Wanneer kleiner bouwen betekent dat er weer geproduceerd wordt, dan zijn wij hier zeker voor. Dit mag echter niet ten koste gaan van kwaliteit en uitrustingsniveau. De vraag blijft voor ons wel of uitsluitend gestapeld bouwen toekomstbestendig is. Als we woningzoekenden spreken blijkt toch steeds weer dat een huis met een tuintje de ultieme wenswens is.

Kennelijk trekt de genoemde intentieovereenkomst de Almeerse corporaties niet over de streep. Recent publiceerde de gemeente een uitvraag voor TON-woningen waarop beleggers kunnen inschrijven. Gemeente Almere beoogt de komende vier jaar tenminste 1.000 betaalbare huurwoningen toe te voegen. Een deel van deze woningen is voor de absolute minima en zal een huur hebben van maximaal 450 euro. Deze woningen zouden gerealiseerd kunnen worden voor een ton.

Voor een pilot van 2 x 10 woningen kunnen partijen zich inschrijven. Mogelijk, vervolgt de notitie, kunnen woningcorporaties deze woningen van beleggers in eigendom en beheer overnemen. Twee positieve opmerkingen kunnen we maken: 1. De grondprijs is aangepast en 2. de pilots moeten innovatief zijn qua aandeelhouderschap van toekomstige bewoners (lees medezeggenschap). Negatief is dat wanneer de woningcorporaties niet ontwikkelen en bouwen, zij de woningen zouden kunnen opkopen van beleggers. Wat de prijs en daarmee de huur alleen maar opdrijft.

Het is heel vreemd dat de drie Almeerse huurdersorganisaties maar zijdelings bij het convenantoverleg tussen gemeente en corporaties betrokken worden. Deelname aan een bestuurlijk overleg door belangenpartijen zou toch heel gewoon moeten zijn. Het past in het beleid van de gemeente dat wonen van iedereen is. Daarnaast zal de Herzieningswet, die naar verwachting in 2015 van kracht wordt, huurdersorganisaties een formele rol toekennen bij het tot stand komen van prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties. Ook de enquêtecommissie spreekt zich uit voor een duidelijke rol van huurdersorganisaties op dit onderwerp. Maar bovenal, de 3 HO’s in Almere vertegenwoor-digen meer dan 22.000 huurders!

De 3 HO’s hebben naar de gemeente toe een zevenpuntenprogramma opgesteld:

  1. Voldoende goedkope en betaalbare woningen voor de lagere inkomens.
  2. Een betere doorstroming en kansen voor huurders.
  3. Terugdringen van hoge woonlasten voor lagere inkomens.
  4. Voorkomen van huurachterstanden.
  5. Voldoende basiskwaliteit van woningen en buurten.
  6. Wonen en zorg.
  7. Het ontwikkelen van nieuwe vormen van Participatie.

Een intentieovereenkomst en pilots zijn mooi, maar om de huurmarkt vlot te trekken zullen er flinke slagen gemaakt moeten worden. Onderstaand zijn de wachttijden voor een sociale huurwoning aangegeven. Wachttijden die ieder jaar verder oplopen[22].

 

 

Harmonisatie van vrijkomende woningen blokkeert de doorstroming.

Waarom zou je naar een iets grotere woning verhuizen als die direct veel duurder wordt. Of een oudere bewoner die kleiner wil wonen, vierkanten meters inlevert, maar meer huur moet betalen. In het SHY[23] wordt de discussie gevoerd de harmonisatie als volgt aan te passen. Als een senior verhuist naar een kleinere woning betaalt hij de basishuur van die woning, de vrijkomende  woning wordt dan wel geharmoniseerd. Voor niet-senioren zou een ingroei-huur moeten gelden.

Voor de gemiddelde huurder is dit een mooie uitkomst. Voor de specifiek Almeerse situatie zou dit betekenen dat er woningen uit het sociale huurdeel wegvallen. De oorzaak zijn de huurprijzen. Door het relatief jonge Almeerse woningbezit liggen de huurprijzen boven het landelijk gemiddelde.

De effecten van de stagnatie in nieuwbouw, de harmonisatie en de verkoop van sociale huurwoningen zien we niet alleen terug in de wachttijden, maar ook op de website van Woningnet. Het aanbod van sociale huurwoningen is heel beperkt. Valt je oog op een passende woning dan blijkt het een koopwoning. De huurprijzen zijn zeker niet mis. Bij gemiddeld 60 m2 ligt de huur op of boven de 600 euro per maand. Verkoop van sociale huurwoningen is een middel om de kas van de verhuurder te spekken. Het maatschappelijk effect is evenwel gering: de woningvoorraad voor de mensen die op goedkope huur zijn aangewezen wordt kleiner en koop is voor hen, ondanks startersubsidies, onmogelijk.

Het is van het grootste belang voor Almere dat de voorraad van betaalbare sociale huurwoningen wordt vergroot, de uitputting door verkoop wordt gestopt, harmonisatie voor de Almeerse situatie buiten werking wordt gesteld en de huurverhogingen gematigd worden.

Een vergroting van de sociale voorraad is absoluut noodzakelijk. Mensen kunnen geen jaren wachten op een betaalbare en passende woning. Productie van sociale huurwoningen heeft ook nog een belangrijk neveneffect: de gemeente kan een deel van haar grond verkopen.                      De gemeente Almere maakte bekend dat zij in 2015 een bedrag van 104 miljoen moet afwaarderen op haar grondportefeuille. Een direct gevolg is dat er 5 miljoen bezuinigd moet worden op de gemeentebegroting. Het is niet bekend of hierdoor gemeentelijke heffingen omhoog gaan en daarmee de woonlasten. Over de grondprijzen is nog wel wat op te merken. De grond is verkregen door inpoldering. De relatief lage kosten van deze grond zijn in de hoogtijdagen van de woningmarkt op marktwaarde gewaardeerd. Een deel van de grond waar het nu om te doen is, is toen aangekocht door Almere. Marktwaarde hanteren en je hiermee rijk rekenen is prima, mits je tevens geld reserveert om minder financieel goede jaren door te komen. Je kunt immers niet jezelf fictief rijk rekenen en daar je uitgaven op afstemmen. Het zijn keuzes. We zien nu een stagnerende nieuwbouw, maar ook het opspuiten van forse duinpartijen en een omvangrijke asfaltuitbreiding. Wegen worden verbreed. Alles wijkt voor een nieuw luchtkasteel: de Floriade 2022.

 

Integrale visie op wonen en zorg

Een ander aandachtspunt voor HVA en SHY is wonen en zorg. Burgers moeten zelf hun zorg regelen. Verzorgingshuizen hebben de poort gesloten en verpleeghuizen kennen hoge drempels. Om zolang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen moet de woning wel  passend zijn of passend gemaakt kunnen worden. Er dient dus betaalbare en passende woonruimte zonder harmonisatie beschikbaar te zijn. Investeringen zijn nodig, alsook een nieuwe kijk op woonruimte voor deze groep. De  voordelen zijn duidelijk: basisaanpassingen tijdens de nieuwbouw zijn goedkoper en beter toepasbaar dan in bestaande woningen. Het derde voordeel is dat clustering van zorgwoningen in de nabijheid van een buurtwinkel, zorg- en welzijnsvoorzieningen, en voorzien van een ‘pantoffelroute’, het zelfstandig wonen echt mogelijk maakt. Zorgverzekeraars hebben hier baat bij (minder dure zorg), gemeenten (minder dure woningaanpassingen) en woningcorporaties (minder kosten bij het wegbreken van individuele voorzieningen).

De enorme schaalgrootte van Ymere noodzaakt tot algemeen beleid. Maatwerk voor een lokale woningmarkt is hierdoor niet aan de orde. Het SHY kan niet anders dan dit algemene beleid bekritiseren en van voorstellen voorzien. Door de omvang van Ymere en de ingewikkelde participatiestructuur wringt hier de schoen. Niet altijd is wat algemeen is ook goed voor een lokale woningmarkt met eigen aandachtsvelden en problemen.

 

 De mechanisering van Ymere

Ymere is momenteel de grootste fusiecorporatie in het land met een bezit van circa 72.000 sociale huurwoningen en 5.000 vrije-sectorwoningen[24]. Doorbrak de verzelfstandiging van woningcorporaties al de lokale worteling, door de enorme schaalvergroting is het niet anders dan dat processen gestroomlijnd moeten worden en bedrijfseconomische doelen de boventoon voeren.[25]

Historisch is Ymere een pioniersclub. Het ontstaan gaat terug tot 1852 met de oprichting van de “Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam”. Zij verrichtte baanbrekend werk door de erbarmelijke levensomstandigheden van veel arbeidersgezinnen te verbeteren. Zij verving in een periode van dertig jaar de belabberde huisvesting door goede en betaalbare arbeiderswoningen. In 1985 ging dit bezit over op het Gemeentelijk Woningbedrijf Amsterdam. Privatisering volgde in 1994 met de Stichting Het Woningbedrijf Amsterdam. Na een betrekkelijke rust begonnen de overnames van lokale stichtingen en al gefuseerde woningcorporaties.

In 2012 komt er een kink in de kabel. Het Centraal Fonds[26] stelde na beoordeling van de  jaarrekening 2011 Ymere onder verscherpt toezicht. Als Ymere aangeeft flink te gaan snijden in de uitgaven, en de inkomsten – lees de huren – te verhogen, wordt dit verscherpt toezicht eind 2013 opgeheven. Een factor voor het verscherpt toezicht was de daling van de huizenprijzen op de vastgoedmarkt waardoor het eigen vermogen afnam. Bij de exploitatie van woningen wordt gerekend over een periode van 50 jaar. Wel heel voorzichtig is het om een tijdelijk inzinking als structureel te beschouwen. Met een eigen vermogen van 5,4 miljard kan Ymere makkelijk genoeg de schommelingen op de vastgoedwaardes opvangen. Kennelijk zit de angst voor ontsporingen er diep in bij het Centraal Fonds. Binnen het regime van voorschriften kan Ymere niet veel anders dan flink bezuinigen en de huren maximaliseren.

Een simpel rekensommetje leert dat de gemiddelde geschatte marktwaarde van een huurwoning van Ymere overeenkomt met 5,4 miljard gedeeld door 77.000 is € 70.130. In Almere heeft Ymere 7.040 sociale huurwoningen waarvan slechts 8% met een huur onder de € 374, en 459 vrije sector huurwoningen. Nemen we een gemiddelde marktwaarde voor gestapeld en eengezinswoning dan kunnen we ruwweg € 130.000 aanhouden. Dit geeft een indicatie van een eigen vermogen van bijna een miljard. Door een gemiddelde te nemen van alle huurwoningen van Ymere valt op dat er geld wegvloeit vanuit Almere naar het overige woningbezit. In deze rekensom zit een vermogenscompo-nent van 450 miljoen. De vraag kan worden opgeworpen wat het voordeel is geweest van de fusie van de lokale WVA met het voormalig Woningbedrijf voor de Almeerse huurders en woningzoekenden?

Hoe weer in de pas te lopen met de regelgeving van het CFV? De oplossing, is ook hier de totempaal, dus bezuinigen en het maximaliseren van inkomsten. Snijden in de kosten van  renovaties en groot onderhoud, verlagen van de organisatiekosten, het op de lange baan schuiven van nieuwbouwinvesteringen en hogere inkomsten door een strakke sturing op huurinkomsten.                                                                                             Worden in de zorg bezuinigingen verpakt onder motto ‘u krijgt van alles iets minder maar daar staat tegenover dat u langer zelfstandig kunt blijven wonen’. Ymere hanteert de kernspreuk ‘wij stellen de klant centraal en werken in de nieuwe organisatie met hart en ziel voor onze klanten’. Een versobering en uitstel van groot onderhoud en renovaties heeft zeker in Almere consequenties voor het stadsdeel Haven en een aantal woningcomplexen in twee andere stadsdelen. Haven is het oudste deel van Almere en is gebouwd in een tijd van hoge rentes, snelle bouwproductie en forse besparingen op bouw en materialen. Op korte termijn zullen aanzienlijke ingrepen nodig zijn.

Het uitstellen van noodzakelijke nieuwbouw van goedkope sociale huurwoningen achten wij maatschappelijk onverantwoord. Almere zal voorlopig nog niet haar 350.000-ste inwoner verwelkomen. Het inwonertal blijft schommelen rond de 200.000. Bij een groei naar de 350.000 zou over een periode van 10 jaar een productie nodig zijn van 5.000 woningen per jaar. Over de IJsprong horen we bijna niemand meer en de woningbouwambitie van het college is teruggebracht naar 1.000 sociale huurwoningen in 4 jaar. Een wel heel karig aantal gelet op de lange wachttijden.

Het door Ymere verlagen van de organisatiekosten is op zich door de overheidsdirectieven een verstandig antwoord. Het gevaar is echter dat besparingen gevonden worden door een meer centrale sturing, uitgeholde regiokantoren en een mechanisering van het contact met de huurders. Ymere pretendeert onder het motto ‘de klant centraal’ linksaf te slaan, maar slaat in werkelijkheid rechtsaf. De huurder echt centraal stellen valt of staat met zeggenschap en een zekere autonomie voor de regiokantoren.

We constateren dat Ymere het aantal arbeidsplaatsen reduceert, het bestuur omvormt in een directieraad met zeven directeuren, de functie van regiodirecteur verruilt voor regiomanager en vier procesdirecteuren introduceert die verantwoordelijk zijn voor verhuur/verkoop, onderhoud, wonen en leven.

Het blijkt onontkoombaar dat wanneer de schaal van een organisatie te groot wordt McDonaldisering haar intrede doet[27]. De kenmerken hiervan zijn:

  • Elke lokale vestiging heeft te maken met centrale werkprocessen en automatisering;
  • Uniformiteit, overal word je hetzelfde behandeld, iedere huurder ongeacht waar hij woont en wat voor huur hij al betaalt, krijgt een voor alle huurders uniforme
    huurverhoging opgelegd;
  • Berekenbaarheid, ieder dezelfde portie ofwel gelijke prijs en kwaliteit ongeacht specifieke deelmarkten en doelgroepen van beleid;
  • Beheersbaarheid, automatisering en centraal beleid gaan boven alles en de klant verdwaald in een doolhof als hij de persoon zoekt die verantwoordelijk is voor een product of dienst.

Centralisatie en uniformering maken dat de focus van een organisatie sterk op zichzelf is gericht en er weinig oog is voor nieuwe ontwikkelingen, en op het gezamenlijk vinden van antwoorden voor problemen waar mensen op het brede terrein van wonen mee van doen hebben.

Het is verdraaid lastig voor huurders om door wollig taalgebruik heen te kijken. In de zorg is het de participatiemaatschappij die mensen weer tot elkaar moet brengen. De praktijk is anders. Hoge eigen bijdragen en een afhankelijkheid van vrienden, buren, familie.

De missie van Ymere voelt als een warm bad: – mensen laten wonen, leven, groeien en de klant centraal. De werkelijkheid is dat een groot deel van je inkomen opgaat aan de huur, dat dit deel elk jaar onevenredig toeneemt, dat de wachttijden voor een woning steeds verder oplopen in Almere, en dat werkelijke participatie nog een lange weg heeft af te leggen. Dit laatste is een signaal van onze bewonerscommissies die successen bereiken, maar toch heel vaak tegen dichte deuren aanlopen: het kan niet, dat mag niet, dat is niet mogelijk, daar ga ik niet over….

Een ander voorbeeld van centralisatie is de Taskforce Interventie Preventie (TIP). Deze taksforce ondersteunt de vestigingen van Ymere bij het terugdringen van de huurachterstanden om zo financiële problemen en ontruimingen te voorkomen. Een prima initiatief, want elke ontruiming is er een te veel. Maar was ook het optimaliseren van de huurpenningen niet een van de hoofddoelen om onder het verscherpt toezicht van het CFV uit te komen? Retoriek en werkelijkheid maken het lastig. Je kunt geen twee meesters dienen. Of medewerkers gaan rechttoe rechtaan de huurpenningen ophalen, of ze laten zich leiden door de acute problematiek van een huurder en zoeken in goed overleg naar de beste oplossing.

In het eerste geval laat je je niet leiden door automatiseringssystemen, die dicteren dat de huur uiterlijk op de eerste van de maand moet zijn bijgeschreven. In het tweede geval ga je na van welke instanties een huurder geld ontvangt en op welke data. Er bestaan 27 inkomensregelingen met elk een eigen datum waarop ze geld overmaken. Soms is het slimmer een stapje terug te doen en met de huurder tot een vergelijk te komen om op de eerste de huur te kunnen incasseren. Dit is een totaal andere benadering dan een huurder brieven, herinneringen en aanmaningen te sturen en wanneer de huurder steeds even te laat betaalt een betalingsregeling op te leggen. De inkomsten van vele huurders zijn zo laag dat een rigide aanpak hen nog verder op het hellend vlak duwt. Zeker als een vordering uit handen gegeven wordt aan een deurwaardersbureau dat direct extra kosten in rekening brengt. Extra kosten die beter hadden kunnen dienen om de overbrugging te regelen.

Wanneer huurders vertrouwen hebben in hun huisbaas zullen ze zeker alles doen om de huur op tijd te betalen. Een opstelling van het is je plicht op tijd te betalen, is arrogant. Dat weet een huurder zelf ook wel. Het is kwetsend als je op je plichten gewezen wordt door een meneer of mevrouw die je niet kent. Misschien zou het veel beter uitpakken om huismeesters tijd te geven om met huurders die op achterstand staan, een gesprek aan te gaan. Een vertrouwd gezicht dat niet alleen op geld uit is, maar je ook verder wil helpen. Ook hier weer werkt uitsluitend de menselijke maat.

Een onderzoek van COELO[28] toont aan dat kleinere corporaties beter presteren dan grote. Het omslagpunt ligt volgens de onderzoekers bij 2.500 woningen. Kleinere corporaties spelen beter in op de belangen van hun huurders en kennen lagere bedrijfskosten. Grotere fusiecorporaties zouden zeker 8 procent kunnen besparen als ze worden opgesplitst in kleinere organisaties.

Wanneer een organisatie te groot wordt, staat niet meer het organiseren voorop, maar de organisatie. Organiseren betekent samenwerken en je flexibel opstellen om de noden voor woningzoekenden en huurders op te lossen. In een artikel ‘waarom uw huurder helaas niets te zeggen heeft’ concluderen de auteurs dat corporaties gesloten systemen zijn geworden[29]. Huurders komen daar zelden tussen.

Woningcorporaties hebben bij uitstek de mogelijkheden om passend en betaalbaar wonen, zeggenschap en leefbaarheid te faciliteren.                In het boven aangehaalde artikel wordt verwezen naar voorbeelden in Denemarken, Engeland en Duitsland waar huurders directe invloed hebben op het beheer van hun woning. Alleen al aan onderhoud geven corporaties jaarlijks miljarden euro’s uit. Voegen we hier nieuwbouw aan toe dan liggen de kansen voor het oprapen. Huurders kunnen betrokken worden bij deze productie, ervaring opdoen, vaardigheden aanleren en eigen inkomsten genereren. Niet alleen participeren en meepraten, maar ook meedoen!

 

Steeds vaker horen we over de participatiemaatschappij en inclusieve samenleving. De mensen moeten in principe zelf zorg en ondersteuning regelen, ondersteund door een sociaal netwerk. Inclusie staat voor sterke sociale verbanden in buurten en wijken zodat minderheden en bewoners met financiële problemen of met een psychische aandoening actief betrokken worden bij de samenleving. Het begrip participatie en inclusie is echter ruimer van betekenis. Het gaat verder dan inspraak. Het staat voor zeggenschap. Het ligt voor de hand om juist binnen de volkshuisvesting organisatievormen te vinden waarbij eindgebruikers op wijk-, buurt- of complexniveau een eigen inbreng hebben. Het moet mogelijk zijn om initiatieven te ontplooien waarbij huurders zelf opdrachtgever kunnen

worden voor het woningbeheer. Een lijn die in het verlengde ligt van de participatie-maatschappij en inclusieve samenleving.

Een opening voor het oprichten van een wooncoöperatie biedt de minister[30]. Een experiment waarover we ook lezen in het onderzoek van de enquêtecommissie. Let op, het gaat hier niet om een woningcorporatie maar een wooncoöperatie. Wanneer de Tweede Kamer instemt met het voorstel van de minister kunnen huurders gezamenlijk hun woningen kopen van hun verhuurder en een lening krijgen voor het onderhoud, mits de bewoners een laag inkomen hebben. Hier schuurt direct de regeling. Als je een klein inkomen hebt zijn de mogelijkheden om je huurwoning te kopen wel erg gering. Meer kans van slagen zou een wooncoöperatie hebben wanneer huurders van sociale huurwoningen een vereniging of stichting vormen waarin ze een heel beperkt eigendomsrecht kopen, gefaciliteerd worden door hun woningcorporatie en de corporatie hen ook een lening verstrekt. Op een nog meer realistische variant gaan we verder in onder ‘een nieuwe weg’.

Is de traditionele woningcorporatie hiermee uit de tijd? Zeker niet. Er zullen huurders zijn die om diverse redenen gewoon een woning willen huren en verder niets. Daar is niets mis mee. Echter er zijn ook vele huurders die grip willen hebben op hun leef- en woonwereld, die met constructieve ondersteuning van hun woningcorporatie in staat zijn dit te regelen en die hierin kansen zien zich maatschappelijk te verbinden, hun talenten te ontwikkelen en een eigen inkomen te verwerven door zelf beheertaken uit te voeren. Het is goed denkbaar dat er een trend ontstaat waarbij megacorporaties zich omvormen tot kleine expertiseorganisaties die een waaier kennen aan kleinere zelfstandige organisatievormen.

 

Hoe verder?

We constateerden dat de politiek in tijden van bezuinigen weinig op heeft met mensen met de kleinste inkomens. Mensen, die zijn aangewezen op een goedkope sociale huurwoning, worden geconfronteerd met toenemende woonlasten, hogere zorgkosten, premies en heffingen, een steeds langere wachttijd voor een betaalbare huurwoning en  door harmonisatie blokkades bij het doorstromen naar een passende woning. Megacorporaties pretenderen met schitterende missies en fonkelend taalgebruik de huurder, de klant, centraal te stellen. In de praktijk zien we dat hoe groter een organisatie is hoe meer een huurder, een mens met gevoelens en emoties, tot klant wordt bestempeld, voorzien van een nummer.

Het is een fictie te denken dat een lokale huurdersvereniging invloed kan uitoefenen op de landelijke politiek. Dit kan alleen een grote gezaghebbende partij. De HVA is dan ook lid van de Woonbond.

Ymere is een megacorporatie en kent alle nadelen voor huurders die met mega samenhangen. Het ligt niet in ons vermogen deze nadelen zo maar even weg te poetsen. Ymere is het product van hoe na de verzelfstandiging over de volkshuisvesting is gedacht. En eenmaal megagroot kan het bijna niet anders dan op dezelfde weg door te gaan: mechanisering, controle en beheersing, min of meer gedwongen door strakke overheids- en toezichtregels. Een voorbeeld van eerst groot en dan centralisatie zien we bij De Alliantie, die de regiokantoren Almere en Amsterdam samenvoegt.

Het SHY, waarin we een actieve rol hebben, is noodzakelijk om binnen de Ymere-organisatie de belangen van huurders zo goed mogelijk te laten doorklinken. Behalve de bouwproductie, harmonisatie, huurbeleid, zeggenschap en een grotere autonomie voor de regiokantoren is voor ons een belangrijk onderwerp of Ymere wel of niet en in welke omvang risico loopt met haar beleggingsportefeuille en derivaten. We hameren er bij Ymere op hierover meer informatie en cijfers te ontvangen. We hebben er geen vrede mee dat een woningcorporatie opschuift naar een administratiekantoor van de overheid die extra huurverhogingen ophaalt om het begrotingstekort te dekken. En bij missers in de beleggingen, net als Vestia, sociale huurwoningen moet verkopen aan een partij in het buitenland. Centrale belangenbehartiging georganiseerd door de huurders blijft noodzakelijk. Hoe groter een corporatie, hoe groter de gevolgen. Gaat het mis, dan gaat het ook goed mis.    Hoe indrukwekkend het risicomanagement van een turbo-organisatie ook is, niemand kan voorzien welke situaties zich in de toekomst zullen voordoen. Extreme uitschieters zijn onbekend en zitten dan ook niet in toekomstscenario’s ingebouwd. Dit is tevens onze kritiek op het onderzoek van de enquêtecommissie die wel spreekt over defuseren van landelijke woningcorporaties, maar geen uitspraak doet over kolossale regionale corporaties. Ook deze giganten zijn moeilijk in bedwang te houden.

De vaak gehoorde opmerking dat turbo-organisaties door hun schaal voordeel opleveren voor hun huurders, blijkt niet altijd op te gaan. De bedrijfskosten liggen, volgens het COELO, 8% hoger in verhouding tot kleine corporaties. Het nadeel kan wel eens groter zijn voor huurders, doordat zij – door het wegvallen van kleine lokale aanbieders – afhankelijk zijn van een monopolist.

In Wonen 6.0[31] geven zes auteurs hun visie op de volkshuisvesting. Ze pleiten ervoor dat de rechten op zelforganisatie en zelfbeschikking van huurders wordt vergroot. Een helder standpunt. Wat zij niet beschrijven is dat standaardisatie en bewonersinitiatieven met elkaar op gespannen voet staan.

Het is duidelijk dat willen we iets voor huurders en woningzoekenden in Almere bereiken, we op twee fronten moeten acteren: centrale en lokale belangenbehartiging.

 

 

 Een nieuwe weg

In onze analyse hebben we uitvoerig aangegeven dat het op ruime schaal toevoegen van goedkope sociale huurwoningen in Almere noodzaak is. We hebben ook gezien dat participatie gericht op lokale belangen en megaorganisaties met elkaar in tegenspraak zijn. Een grotere autonomie voor de regiokantoren van Ymere is nodig om adequaat te kunnen inspelen op lokale belangen. Uitdagend is de vraag: hoe brengen we de productie weer op gang en hoe doen we recht aan de zelfstandigheid, zeggenschap en eigen inbreng van huurders?

De oplossing is het combineren van beide noties: produceren en verzelfstandigen.

Naar ons idee doet de gemeente Almere een eerste handreiking door de grondkosten ietwat te verlagen en een pilot mogelijk te maken van 20 sociale huurwoningen waarbij de invloed van huurders gewaarborgd moet zijn[32]. Weliswaar een bescheiden aantal, maar het is een begin.

De gereduceerde grondkosten zouden voor Ymere reden moeten zijn de productie van goedkope sociale huurwoningen in Almere ruimhartig ter hand te nemen. Een paar honderd van de beoogde 1.000 woningen zou Ymere in een mum van tijd op de markt kunnen zetten[33]. Ymere zou kunnen zeggen dat zij hiertoe financieel niet in staat is. Voor ons geen legitiem antwoord. We gaven al eerder aan dat Ymere een rijke solvabiliteit heeft. Maar het kan ook anders. Een deel van deze woningen kan als een eigen vereniging of verenigingen van huurders onder de paraplu van Ymere worden gerealiseerd. De betreffende huurders van deze vereniging(en) kunnen zelf bepalen of ze het beheer en onderhoud geheel of deels zelf doen of uitbesteden aan Ymere. Als financier behoudt Ymere grip op de vereniging, omdat zij het onderpand behoudt en voor de waarde van het onderpand nadere eisen kan stellen qua basisonderhoudsniveau, liquiditeit en solvabiliteit. Ymere kan als professionele verhuurder een betreffende vereniging, of met andere woorden wooncoöperatie, van kennis en expertise voorzien. Het geld om de woningen te bouwen kan Ymere  goedkoop van de markt halen en met zeer beperkte risico-opslag als lening aan de vereniging verstrekken. Nu zou een geldverstrekker geen 100% lening afgeven, maar als zij 70% financiert, hoeft Ymere maar 30% zelf aan te spreken.

De huurder betaalt zijn huur aan de vereniging. Een vereniging die dicht bij hem staat. Hij kent zijn buren en dus zijn verenigings- en bestuursleden. Besluiten die de vereniging neemt zullen niet altijd een hoog halleluja-gehalte hebben, maar wel invoelbaar en begrijpelijk zijn. Het sterkt de eigenwaarde en het positief zelfbeeld van bewoners om resultaten te zien van hun inspanningen en in gemeenschapszin iets voor elkaar te brengen. Die dingen te doen die goed zijn voor de buurt en het eigen wonen. Het zet bewoners echt in hun kracht, want zij kunnen hun talenten inzetten en al of niet tegen een vergoeding beheertaken uitvoeren. Afhankelijk van het verenigingsbeleid kunnen leden beheertaken zelfs voor bijna niets uitvoeren. Besparingen kunnen dan worden aangewend om de huren laag te houden. Huurders die zich niet inspannen maar wel zien dat hun medeverenigingsleden er alles aan doen het woonplezier te vergroten en de huren te beperken, zullen zich wel verplicht voelen hoe dan ook iets terug te doen.    In een tijd dat burgers, wanneer ze zorg en ondersteuning nodig hebben, een beroep moeten doen op hun sociale netwerk, vormt een coöperatieve opzet een prima fundament.Voor de gemeente en maatschappelijke organisaties ligt hier eveneens een prachtkans om de participatie van kwetsbare groepen op basis van de Wet Maatschappelijke ondersteuning te versterken.                           Concrete zeggenschap, laten zien dat je wat kunt en dat je nodig bent, is het wondermiddel tegen ‘een-ver-van-me-bed- show ‘beleving.

De opzet van een wooncoöperatie als boven geschetst is geen luchtfietserij[34]. De Herzieningswet biedt hiervoor de wettelijke basis waarbij aangetekend moet worden dat dit mogelijk is voor huurders met een inkomen onder de 34.678 euro. Mensen met een ruim inkomen vinden wel een woning in de vrije sector. In Almere is dit geen probleem. In Almere bestaat wel een probleem voor mensen die net boven de grens van 34.678 euro uitkomen. Zij kunnen niet terecht in de sociale huursector, noch in de vrije sector. In de vrije sector zou wel een woning voor hen zijn, maar zijn de woonlasten niet op te brengen. Ook voor deze groep zou een wooncoöperatie, gefaciliteerd door Ymere, een oplossing zijn. Met enige slimheid en een passende juridische constructie zou dit, ondanks de beperking in de Herzieningswet, realiseerbaar moeten zijn.

Wij pleiten voor het vergroten van de sociale huurvoorraad in Almere met zeggenschap voor de huurders. Een omvangrijke nieuwbouwproductie is één kant van de medaille. De andere kant is dat de uitverkoop van sociale huurwoningen door Ymere stopt. De verkoop van het tafelzilver spekt wel de kas van Ymere, maar drijft de wachttijden voor een goedkope huurwoning verder op. Een optie voor Ymere om stenen liquide te maken is de verkoop van niet-DAEB bezit[35].

Het idee van wooncoöperaties is veelbelovend. Een kansrijke weg die al werkend verkend moet worden. De enorme reorganisatie van Ymere is, zoals we hebben toegelicht, ingegeven door kostenbesparing, mechanisering en beheersing. Om lokale initiatieven een kans te geven kan het niet anders of regiokantoren dienen over vergaande bevoegdheden te beschikken.

Voor Ymere ontstaat er een win-winsituatie wanneer ze alleen die zaken centraal regelt die geen afbreuk doen aan specifieke lokale belangen. Dit levert niet alleen een kostenbesparing op, maar nog belangrijker goodwill en actieve betrokken huurders.

We zullen ‘een nieuwe weg’ bij Ymere en de gemeente Almere uitdrukkelijk onder de aandacht brengen. Een eerste stap kan een pilot zijn. De ervaringen die gaandeweg worden opgedaan, kunnen deze weg steeds beter begaanbaar maken.

 

 

Andere agendapunten 2015

We noemden als speerpunten voor 2015:

  1. het doorbreken van de stagnerende sociale woningproductie;
  2. lokale autonomie en verankering;
  3. zeggenschap voor huurders;
  4. een gematigd huurbeleid en beperking van de harmonisatie.

Daar blijft het niet bij. In 2015 werken wij aan de verdere versterking van de HVA. Met de leden van de bewonerscommissies vormen we een platform waar resultaten en knelpunten met elkaar besproken worden. We leren van elkaar en waar nodig organiseren we scholing en trainingen. Wat onze leden bezighoudt, hun idealen voor goed en betaalbaar wonen, veilige buurten, wonen en zorg, vormt een leidraad voor ons bestuurswerk. Het motiveren van huurders om een bewonerscommissie te vormen staat ook in 2015 hoog op onze agenda.

 

Participeren binnen het grote Ymere is een tijdrovende bezigheid. We besteden veel uren aan overleg met Ymere, breed en lokaal. Op nogal wat adviezen ontvangen we, zeker op centraal niveau, gedegen technische antwoorden. Het is lastig om hier in korte tijd inhoudelijk op te reageren, omdat het ons op veel punten aan expertise ontbreekt. Je kunt niet tot in detail van alles op de hoogte zijn. Ymere-professionals zijn ons een stap voor op financieel-, bouwkundig- en juridisch gebied. Gelet op de schaal van Ymere zou het passend zijn wanneer het SHY en de huurdersorganisaties extra middelen krijgen om op bepaalde expertisegebieden externe deskundigheid in te kunnen slaan. Alleen op deze manier is het mogelijk op een gelijkwaardig niveau met professionals van Ymere ‘zaken’ te doen.

Proactief handelen en niet alleen participeren en overleggen is onze leuze voor 2015. Ons manifest is een eerste aanzet hiertoe. We zetten ons actief in om de HVA voor huurders herkenbaar op de kaart te zetten. Met deze actieve opstelling – van reactief naar proactief – hopen we nieuwe bestuursleden aan het mooie en zinvolle HVA-werk te kunnen binden. We gaan na op welke wijze social media ons van nut kunnen zijn bij een interactieve informatie-uitwisseling met en tussen huurders.

Lokale participatie is een terugkerend agendapunt. Centraal staan de bewonerscommissies. De leden van deze commissies hebben een grote invloed op de leefbaarheid van wijken en complexen. Zij vormen een vertrouwd gezicht voor huurders. Het is van groot belang dat commissieleden goed worden gefaciliteerd door Ymere en dat hun voorstellen en adviezen constructief worden afgewogen. We merken steeds weer dat participatiedenken, het samen oppakken en oplossen van problemen en verbeteringen, nog niet in alle geledingen van de Ymere-organisatie is doorgedrongen.

De organisatie van ons werk heeft ook onze aandacht, zodat geen tijd verloren gaat aan het bijeen zoeken van beleids- en vergaderstukken. Een slim en voor iedereen handig administratief systeem, inclusief de cloud, hebben wij al bij de kop gepakt.

De VvE laat ons nog niet los. Wij pleiten al langer voor een opzet waarbij huurders, die in een VvE-complex wonen, invloed kunnen uitoefenen op het bestuur van een VvE. We denken hierbij aan het vooraf informeren van huurders in een betreffend complex door Ymere. Huurders kunnen vervolgens hun zienswijze kenbaar maken aan verhuurder.

We werken met onze SHY-partners ideeën over energiebesparende maatregelen verder uit. Platte daken en pannendaken op het zuiden lenen zich er bij uitstek voor bekleed te worden met zonnepanelen. Het principe dat we voorstaan is dat huurders iets in hun huur gaan bijbetalen maar netto geld overhouden door lagere energiekosten. Ymere heeft aangegeven hier open voor te staan.

Energiekosten drukken flink op de woonlasten. Huurders in complexen met blokverwarming zouden volgens het beginsel ‘niet meer dan anders…..’ nooit meer aan verwarmingskosten kwijt zijn dan in vergelijkbare situaties. Hier gaat nogal eens wat mis. Huurders die een hoge eindafrekening ontvangen waarbij de omvang van de afname niet is te verklaren, of huurders hebben een veel te laag voorschotbedrag betaald en worden geconfronteerd met een navordering. Situaties die voorkomen moeten worden.

Over wonen en zorg spraken we al onder ‘de Almeerse situatie’.

De helpdesk zal ook in 2015 actief zijn. Elke huurder kan hier terecht voor advies en een steuntje in de rug om zijn weg te vinden in het doolhof van regelingen. Wij gaan uit van de eigen mogelijkheden van een huurder. Mensen kunnen veel meer dan ze zelf vaak denken. Soms is een verwijzing naar een betreffende instantie al voldoende, is een luisterend oor al genoeg, of maakt een bevestiging of ondersteuning het verschil. Blijkt dat een huurder al verschillende keren is stukgelopen op de bureaucratie, dán wordt er meer ondersteuning gegeven.

 

 

 Nawoord

Het werkplan is dit jaar in een andere vorm gegoten. Dat van een manifest. De reden hiervoor is dat wij met een totaal andere bril naar ons werk en de volkshuisvesting wilden kijken. Waarom betalen de mensen met de laagste inkomens de hoogste prijs bij een recessie? Wat staat ons allemaal nog te wachten? Waarom is participatie zo lastig vorm te geven bij een grote woningcorporatie? Waarom leggen wij ons er zo gemakkelijk bij neer dat er bezuinigd moet worden, de woonlasten toenemen en in Almere de bouwproductie van goedkope huurwoningen en de doorstroming stagneren?

Bij al deze vragen kwam steeds weer boven hoe het toch mogelijk is dat principes zo snel het veld ruimen als er geld en cijfers in beeld verschijnen. Principes blijken heel beweeglijk en afhankelijk van de positie, rol en sociaal netwerk waarvan men deel uitmaakt.                              Wij concludeerden voorzichtig dat de economische recessie en werkloosheid nog wel even zullen aanhouden. Dat de woonlasten ook de komende jaren nog een groot deel van het inkomen zullen opeisen.

De uitkomsten van onze verkenning zijn soms verrassend en soms pijnlijk. Wij troffen in onze zoektocht uitmuntende teksten aan van Ymere waarin de corporatie zich ziet als een nederige dienaar van de huurder. Een kloof, groot en diep, als wij zien dat de wachtlijsten in Almere schrikbarend toenemen, de doorstroming blokkeert, de bouw nagenoeg stilligt en de woonlasten alsmaar stijgen. De participatie is prima geregeld in statuten. In de praktijk horen wij hoe lastig het voor leden van bewonerscommissies is om als deelgenoot met de verhuurder aan tafel te zitten. De bevindingen die wij doen verwijzen nergens naar personen. Hoe de volkshuisvesting functioneert heeft alles te maken met structuren en regelgeving. Je kunt zeggen dat woningcorporaties zichzelf gevangen hebben gezet. De sector heeft door wanbeleid en excessen de gekte over zichzelf afgeroepen. Maar met deze duiding komen Almeerse huurders en woningzoekenden niet verder. Na eerst verteld te hebben waar wij als HVA voor staan, hebben wij een nieuwe weg verkend.

De HVA staat voor een humane organisatie van belangen. Dit in tegenstelling tot mechanisatie van belangen, waarbij de mensen om wie het gaat worden gereduceerd tot nummer. Een mechaniek dat inherent is aan organisaties die de menselijke maat hebben overschreden. Waarbij missies en visies het afleggen tegen uniformering en algemene processen.

Hoe de menselijke maat weer te herstellen zonder in naïviteit te vervallen? Megacorporaties zijn er nu eenmaal en als huurderbelangenvereniging verander je niet zo maar een turbostructuur. Wel is er een hefboom aan te wijzen: een grote rol voor regiokantoren met verstrekkende bevoegdheden en echte zeggenschap voor huurders.

Wij spreken Ymere aan op haar historische rol van pionier. Een pionier pakt kansen. Kansen  zien wij in Almere. Met de Herzieningswet in de hand en de opstelling van de gemeente Almere is het mogelijk vormen van een wooncoöperatie op te zetten. Construc-ties die de menselijke maat weer introduceren en waar huurders invloed en zeggenschap hebben. Het is niet onze intentie om met een opgestoken vingertje te wijzen. Wel beogen we een discussie op gang te brengen over principes en kansen, zodat in Almere de sociale woningmarkt kan floreren met daadwerkelijke zeggenschap voor de huurders.

Wanneer ons verhaal kan ontkiemen en er stappen worden gezet richting ‘een nieuwe weg’, heeft ons manifest haar doel bereikt.



[1] Het bruto binnenlands product (BBP) is de totale waarde van alle goederen die binnen de grenzen van een land zijn
geproduceerd. Dit is het belangrijkste meetmiddel voor de inkomsten van een land.

[2] DR. Arre Zuurmond was mede oprichter van de Kafkabrigade en is sinds september 2013 gemeentelijk ombudsman van
Amsterdam.

[3] Het reduceren van bestuurslagen die voor een groot percentage elkaar bezighouden zonder effectieve uitkomst.

[4] De volkskrant, 25 september 2014, Sociale verzekeraar wordt gestraft voor dure klanten.

[5] Gepubliceerd in het tijdschrift Aging Cell,2006, professor Tim Spector e.a.

[6] ANBO), enquête gehouden onder 11.000 ouderen, september 2014.

[7] Oxford University, 2013, Carl Frey en Michael Osborne. The future of employment.

[8] De belangrijkste oorzaak van de ongelijkheid is de tendens dat de opbrengst op kapitaal groter is dan de economische groei
– en dat dreigt nu tot extreme ongelijkheid te leiden: Thomas Piketty in Kapitaal in de 21e eeuw.

[9] Eerder stoppen met werken schijnt te kunnen, wel ontvangt men dan een lagere AOW. De aanpassing voor zware beroepen
is voor zover ons bekend, toe nu toe niet duidelijk gedefinieerd. Zie voor actuele informatie de site van de overheid.

[10] PBL: Planbureau voor de leefomgeving.

[11] CBS: Centraal Bureau voor de Statistiek. SCP: Sociaal Cultureel Planbureau

[12] Huurders in nood, Almere vandaag, 2 mei 2014. Huurders Belangen Vereniging De Alliantie, Almere.

[13] Jaarrekening Ymere 2012 en 2013. Betreft aantal ontruimingen door o.a. huurschuld . Totaal voor Almere exclusief
ontruimingen door woonfraude voor 2012 en 2013i respectievelijk 30 en 38 gevallen.

[14] Deprivatie is het gevoel de wereld niet meer aan te kunnen, het gevoel wat je ook doet het maakt niets uit, somberheid en
wanhoop.

[15] Almere dichtbij, 22 oktober 2014.

[16] WSW: Waarborgfonds sociale woningbouw.

[17] Inter Monetair Fonds, publicatie 7 oktober 2014.

[18] tv-programma van de VARA met consumentenklachten.

[19]  Kanniewaarzijn, 3 oktober 2014.

[20] RIJP, Rijksdienst voor de IJsselmeer Polders

[21] In het Engels heet een bestuursvoorzitter bij een uitvoerend of dagelijks bestuur chief executive officer (afgekort
als CEO).

[22] Bron Woningnet. Buiten media zijn woningen toegewezen aan specifieke doelgroepen (urgentie, instellingen).

[23] SHY – Stichting Huurdersorganisaties Ymere, het centrale platform van de lokale IJmeerse huurdersorganisaties.

[24] Niet meegerekend winkels, bedrijfsruimten en maatschappelijk vastgoed.

[25] Modern Times, Charly Chaplin.

[26] Centraal Fonds (CF) houdt toezicht op de naleving van wetten en regels door de corporaties (woningwet art. 71 t/m 73, BBSH, MG-circulaires).

[27] Naar The McDonaldization of society; George Ritzer, 1993.

 

[28] Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden. Schaalparadox bij woningcorporaties, 18 april 2014,
Rijksuniversiteit Groningen.

[29] Gerard van Bortel en Sake Zijlstra, verbonden aan de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft, corporatie.nl, april 2014.

 

[30] Opgenomen in wetsontwerp Novelle Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting.

[31] Wonen 6.0 – Over de Toekomst van de Sociale Huisvesting in Nederland, Corporatie NL, 28 oktober 2014.

[32] Concept uitvraag voor TON-woningen, 14 augustus 2014.

[33] Dit vraagt de nodige creativiteit van Ymere. In de wijk Nobelhorst, een wijk in Almere Hout, stagneert de nieuwbouw
omdat Ymere door tegenvallende woningverkopen, geen gronden van de gemeente zou kunnen afnemen. De gemeente
dreigt naar de rechter te stappen als er geen financiële oplossing gevonden wordt. In 2012 maakte Ymere bekend in
Nobelhorst in 10 jaar tijd 3.000 koop- en huurwoningen te bouwen. Het aandeel sociale huur is zeer beperkt.

[34] Helemaal nieuw is het idee van een wooncoöperatie niet. In de wijk Nobelhorst is een eerste beperkte coöperatie van start
gegaan. Beperkt omdat de zeggenschap van kopers en huurders alleen de woonomgeving betreft.

[35] DAEB: Diensten Algemeen Economisch Belang, hieronder valt de sociale woningbouw.

Schrijf je in voor de nieuwsbrief van Huurders Vereniging Almere